打开手机，扫一扫二维码
即可通过手机访问网站
打开微信，扫一扫二维码
订阅我们的微信公众号
免租期作为商铺租赁实践中的重要一环，不仅为出租方起到了吸引、筛选承租人，降低空置风险等效用，也为承租人在寻求租金收益与经营成本间的平衡起到了重要作用。而免租期的长短，则取决于商铺租赁市场供求关系及出承双方的谈判能力。与此同时，如一方提前终止商铺租赁合同法律关系的，免租期租金的返还、补交、抵扣等问题，往往是出租方、承租方极易产生争议的事项。
本文结合现行法律法规和司法实践，就免租期的性质、常见免租期租金负担争议及相应合规建议进行探讨，以期对相关提供参考，以降低履约风险。
一、商铺租赁免租期的定义
我国现行法律法规未就免租期进行统一定义，法院对免租期性质的认定也有不同，存在如经营免租期、装修免租期等不同性质[1]。其中，有法院认为，免租期实质上是出租人为了承租人正常履约、实现合同目的而给予承租人的优惠[2]。也有法院认为，若出租房屋需进行装修的，免租期的确定应根据行业惯例、正常装修时间等因素加以确定[3]。无论持何种观点，法院都倾向结合房屋租赁合同履行等实际情况确定免租期租金的负担。
与此同时，若出租方、承租方通过房屋租赁合同就免租期的性质、期限、费用负担、减免方式等内容进行约定，且不存在效力瑕疵的，法院往往倾向以相应约定作为处理免租期租金负担等问题的基础[4]。
二、常见免租期租金负担争议及裁判规则
在纷繁复杂的商铺租赁实践中，出租方与承租方存在各式各样的免租期安排。其中既有双方无免租期约定、免租期约定无效等情形，也有双方约定免租期等情形。本文将以前述情形为基础，结合现行司法判例，阐述商铺租赁中常见的免租期租金负担争议及裁判规则。
（一）双方虽未书面约定免租期，但存在租赁空档期，承租人能否主张免租期？
在商铺租赁过程中，双方未明确约定免租期，出租方客观提供免租期的情况并不少见，其原因可能是双方缺乏缔约经验和对法律风险的判断，也可能是出于其他商业考量。
此种情形下，多数法院倾向结合约定情况和证明规则，对免租期租期负担加以判断。若承租方不能证明双方确实存在关于免租期的合意的，法院倾向由承租方负担相应期限内的租金。
序号 | 案号 | 法院判决内容 |
1 | (2024)鄂0105民初11705号 | 法院认为：“原告未举证证明双方协商约定2023年6月免租，被告亦未举证证明两份合同未载明的空档期即2023年4月10日至2023年6月1日期间双方的租金有单独约定，故应当按照合同约定的期间支付租金，……。” |
2 | (2024)甘0121民初581号 | 法院认为：“关于被告提出的免租期，没有书面约定，本院不予采信。” |
此外，部分法院则将未约定租金的期限认定为装修免租期，并基于商业惯例判令由承租方享有该期限利益。
序号 | 案号 | 法院判决内容 |
1 | (2024)鄂0105民初11705号 | 法院认为：“《商铺租赁合同》签订后，被告于2021年12月15日将案涉商铺交付原告，租金自2022年1月1日起计算，2021年12月15日至2021年12月31日双方未约定租金，该期间实质系被告给予原告的免租期即装修期间，符合商业租赁惯例” |
（二）双方关于免租期的约定无效，承租人能否享有免租期利益？
商铺租赁实践中，既存在因免租期约定应系格式条款而归于无效的情形，也存在因房屋租赁合同整体无效，双方就免租期负担产生争议的情形。其中，有法院认为，即便合同无效，仍应结合剩余租期与完整租期的比例、导致合同无效的过错等因素，确定由承租方负担该免租期内的房屋占有使用费[5]。
序号 | 案号 | 法院判决内容 |
1 | (2024)粤0307民初17515号 | 法院认为：“关于原告主张的免租期间房屋占有使用费，因房屋租赁合同无效，关于免租期的合同条款亦无效，被告基于无效合同在免租期内使用了租赁物，该免租期内的房屋占有使用费系原告损失的利益，应当综合考虑剩余租期与合同租期的比例、双方各自导致合同无效的过错等因素确定承租人被告应当负担的免租期房屋占有使用费。” |
同时，也有法院认为，虽免租期条款无效，但免租期是因为拆除隔楼、隔墙时导致租赁物无法正常使用，若承租方在该期限内进行装修，未产生实际收益的，仍无需负担该免租期期间内的占有使用费。
序号 | 案号 | 法院判决内容 |
1 | (2023)粤01民终13079号 | 法院认为：“虽免租期条款因《租赁合同》无效而无效，但租赁合同中设定免租期符合房屋租赁行业的交易习惯，且名登公司确用于进行装修，并没有实际享有该物业的占有利益，未产生实际收益，未实现缔约预期利益，因此无需负担该期间的占有使用费。” |
（三）双方仅书面约定免租期期限，未明确免租期租金退还、负担的标准、条件，应如何负担免租期租金？
实践中，不乏存在出租方与承租方仅就免租期期限进行约定，未就免租期退还、补交等事宜进行约定的情形。此种安排虽在某种程度上有利于构建良好的合作氛围，但实则埋下了履行过程中难以预期的法律风险。
针对因承租方违约导致提前退租的情形，多数法院认为免租期系出租房为确保承租方完整履约而预先提供的一种优惠或让渡的部分权利。若因承租方原因提前解除房屋租赁合同的，则应结合免租期、剩余租期、完整租期及租金标准，酌定由承租人向出租人返还部分免租期租金。
序号 | 案号 | 法院判决内容 |
1 | (2022)沪0112民初18303号 | 法院认为：“免租期，通常是出租人为了更好地与承租人履行涉案租赁合同，而给予承租人的优惠，现由于被告的违约，导致涉案租赁合同仅履行了半年多即提前解除，势必对原告租金收入产生一定影响” |
2 | (2023)京02民终3990号 | 法院认为：“双方合同约定租期3年，包括5个月的免租期，现合同因云杉公司原因提前解除，剩余租期约8个月，一审判决云杉公司支付一个月免租期租金，并无明显不当。” |
针对因出租方违约导致提前退租的情形，因出租方能稳定获取租金收益，且房屋租赁合同条款通常更有利于维护其权益。故通常情况下，出租方违约提前退租情形较少。但如发生因出租方过错导致提前解约的，法院往往会综合考虑合同履行情况、双方过错程度，酌定由承租方部分承担免租期租金损失。
序号 | 案号 | 法院判决内容 |
1 | (2022)沪0106民初40521号 | 法院认为：“虽然合同提前解除的违约方系拖孩公司，但如上所述，磐贝公司作为出租方显然亦有过错，现磐贝公司反诉主张拖孩公司应按3个月租金标准支付提前解约违约金，并支付免租期租金，同时没收已付押金，本院综合考虑合同履行情况、双方过错程度、磐贝公司实际损失等因素，酌情将提前解约违约金调整为73,146元，免租期租金损失及没收押金亦为合同提前解除的后果之一，均不再支持。” |
（四） 双方明确约定免租期租金的负担方式，承租方提前退租时，如何处理？
若出租方与承租方明确于房屋租赁合同中约定了免租期期限及对应租金退还的条件，且该约定不存在效力瑕疵的，若因承租方违约而导致需提前终止房屋租赁合同关系的，法院一般会按照双方约定方式、标准判令由承租方返还相应免租期租金予出租方。
序号 | 案号 | 法院判决内容 |
1 | (2022)苏0113民初3190号 | 法院认为：“关于免租期租金。案涉租赁合同约定，博某公司出现违约，若存在免租期的，应按照约定补交免租期的全部租金。案涉租赁协议因博某公司违约而解除。招某公司要求博某公司支付免租期租金17141.27元，该主张金额未超过按合同约定计算的金额，对博某公司并无不利。故本院对招某公司主张免租期租金17141.27元予以支持。” |
三、免租期租金负担相关实务建议
如出租方确认提供免租期的，承租方可与承租方在房屋租赁合同中就免租期期限、支付方式、免租期租金退还条件等内容进行明确、具体的约定。此外，也可单独就免租期及租金负担等内容进行书面约定。同时，在双方往来沟通记录中（微信聊天记录、邮件记录等），就出租方承诺提供免租期的内容进行预先固定。
若承租方确需在免租期内对承租房屋进行装修的，可于房屋租赁合同中就该免租期的性质进行特别约定，并积极保全就承租房屋进行装修的各项支出、施工记录，以争取结合该免租期性质对自身做周全保护。
若双方未就免租期有任何形式的约定的，但承租方实际获得了免租期的，承租方一方面应严格把控自身履约行为，避免因自身履约过错导致因提前退租而被法院酌定承担免租期租金。同时，仍应积极争取与出租方就免租期及免租期租金负担等问题达成时候补充约定，以使各方遵照执行。
四、结 语
免租期作为商铺租赁中的关键内容，直接影响承租方的经营成本与资金规划。若未明确约定免租期租金的负担方式，不仅可能引发法律争议，甚至会导致承租方承担巨额损失。因此，事先厘清免租期相关内容，不仅能起到规避潜在法律风险，确保自身权益得到保障，更实现商业利益的最大化的效果。
[1] 相关案例：(2022)京02民终11689号案
[2] 相关案例：(2024)粤01民终2473号案
[3] 相关案例：(2022)鄂0505民初331号案
[4] 相关案例：(2023)浙0106民初1437号案、(2023)苏0213民初4125号案
[5] 注：法院判令承租方支付占有使用费系因租赁合同整体无效后违约金条款不再适用。
