打开手机，扫一扫二维码
即可通过手机访问网站
打开微信，扫一扫二维码
订阅我们的微信公众号
随着国家基建不断高质量发展，各地城市商圈也在蓬勃发展，一二线城市商圈持续提质升级，三四线城市商圈加速下沉，形成多层级、网络化商业格局。因优质商圈客流密集、商业价值高，但商铺空位数量有限。故出租方往往凭借稀缺区位资源形成强势议价权，而承租方为进驻优质商铺，往往会通过额外向出租方支付进场费的方式争取该资源。
近年来，受全球经济波动和国内结构性调整影响，经济增速整体放缓，居民消费能力呈现下行态势，加之各行业线下竞争激烈，承租人亦需灵活调整布局，提前退租已成为商铺租赁市场的常态。
因进场费的支付非通行惯例，往往只是出租方在个案中凭借优势地位向承租方主张的权益，双方基于短期利益形成口头约定，导致权责模糊，纠纷频发。故当承租人退租时，双方常因进场费的负担产生纠纷。本文旨在结合进场费的法律性质、司法实践，对承租方退租时常见的因进场费引发的纠纷进行梳理，并试图为承租方探寻风险规避路径。
一 商铺租赁进场费的性质
我国现行法律法规尚未就商铺租赁环节中的进场费（或称为“入场费”）进行统一定义。其原因在于进场费往往涉及各地商业惯例、当事人意思自治和地方商铺租赁市场供求关系等因素。
实践中，法院对于进场费的定义往往采取两分法，即当出租方与承租方通过合同约定了进场费及其负担规则的，法院原则上倾向认为该进场费是合同双方基于真实意思表示约定的合同内容，属于合同项下的费用安排。
若双方未在合同中并明确约定进场费，法院可能会根据市场经营的性质，将进场费的性质认定为管理费「参考案例：(2021)京0114民初14764号民事判决书」或认定为取得承租权的进场对价「参考案例：(2022)粤0113民初13525号」。
尽管各地法院对于进场费定义的表述不同，但涉及进场费的负担，往往仍会综合合同期限、实际履行期限、免租情况、经营情况等因素，在平衡双方利益的基础上，进行酌定。
二 常见进场费负担的争议及裁判规则
在商铺租赁实践中，除部分出租方与承租方就进场费的负担有明确约定外，其余出租方往往基于税务、行政监管、成本收益等考量，仅与承租方就进场费的支付达成口头约定，未明确与承租方就进场费的支付、负担等问题达成书面协议。关于进场费的支付，出租方往往会利用其优势地位选择以物业费、管理费等形式收取。由于双方是否签订有进场费支付协议，其对应争议焦点及裁判规则不尽相同，故本章将以出承双方是否签订有书面进场费负担的协议（约定）为分界线，分别讨论进场费负担的争议焦点及裁判规则。
（一）出租方与承租方有关于进场费负担的书面协议
1、因出租方单方原因要求承租人提前退租时，进场费该如何负担？
（1）若双方未明确约定进场费的性质和退还条件，法院会根据交易惯例判令出租方返还部分进场费。有法院认为，虽双方存在关于进场费支付的约定，但双方均无明确约定进场费的性质和退回条件，法院则会根据交易惯例，按承租方实际使用租赁标的的期限占约定承租期限的比例，结合承租方已经支付的进场费，计算出租方应退回的剩余进场费「(2021)粤01民终28402号民事判决」。
（2）法院基于公平原则酌定出租方返还部分进场费。有法院认为，即便双方约定合同无论基于何种原因合同解除，承租方均无权提出返还、扣减进场费的，法院仍应基于公平合理、等价有偿的原则酌定由出租方返还部分进场费。「参考案例：(2023)粤01民终31588号民事判决、(2020)沪0101民初27034号民事判决」。
（3）法院基于格式条款无效判令出租方返还进场费。若双方虽于租赁合同中约定进场费在任何情况下不予退还，但该进场费负担的约定如果被法院认定为系出租方为重复订立租赁合同而拟定，且该约定亦明显限制了承租方的权利的，应属无效条款，出租方仍需返还进场费予承租方「参考案例：(2023)京02民终1999号民事判决」。
2、因承租方单方原因提前退租时，进场费该如何负担？
（1）若房屋租赁合同因承租方违约而解除，承租方无权返还进场费。有法院认为，“进场费”是出租方利用其优势地位，向承租方收取的一种费用，其本质是承相方为了获得相赁标的机会而付出的成本，系基于双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，房屋租赁合同因承租方违约而解除的，无权要求出租方返还进场费「参考案例：(2021)粤0306民初6902号民事判决」。
（2）即便房屋租赁合同因承租方违约而解除，仍可要求返还部分进场费。有法院认为，进场费系承租方在租赁期内为在涉案店铺内使用出租方提供的公司营业执照开展经营活动交纳的费用，该费用对应的是租赁合同的完整租期，合同提前解除的，未进行的租赁期间对应的费用应当退回「参考案例：(2021)沪0112民初36253号民事判决」。
3、出租方与承租方经协商一致提前终止房屋租赁合同时。进场费如何负担？
法院尊重双方于租赁合同终止协议中关于进场费负担的约定。此种情形主要系指出租方与承租方经协商一致，在租期届满前提前终止房屋租赁合同，且双方在终止协议书中，未明确进场费的负担，且明确合同解除后再无其他需向对方退还的费用时。有法院会认定一方已明示放弃进场费返还权利，合同约定有效，进场费不予退还「参考案例：(2019)沪0112民初16468号民事判决」。
（二）承租人与出租人未签订关于进场费负担的书面协议，一方提前退租时进场费如何负担？
1、法院基于公平原则和诚信原则酌定进场费的分担。实践中，若出承双方未对进场费的退还进行具体约定，有法院会结合合同约定的租赁期限、承租方进场时间、实际履行情况，根据公平合理和诚实信用原则酌情认定被告进场费的分担「参考案例：(2020)沪0115民初87754」。
2、法院认为进场费应由承租方承担，不应返还。有法院认为，即便出承双方未对进场费的性质、负担进行约定，但进场费应系由承租人负担的为达成订立租赁合同的目的而向出租人支付的固定费用，进而不支持承租方主张返还进场费的诉讼请求「参考案例：(2021)粤01民终26313号」。
三 进场费负担相关实务建议
（一）承租人在承租商铺阶段的建议
1、如承租方须向出租方支付进场费的，且出租方愿配合签订相关书面协议的。建议承租方应于房屋租赁合同或进场费支付协议中，明确进场费的性质、支付方式、进场费对应房屋租赁期限，以及进场费的退还条件和免除支付条件等内容。因清晰的条款可防止出租方随意解释条款，并在纠纷时提供直接依据，降低承租人被不当索赔或损失费用的风险。
2、如承租方须向出租方支付进场费的，但出租方不愿配合签订相关书面协议的。承租方应结合自身交易实践，在进场费支付环节明确该费用性质，同时于出租方沟通过程中，尽可能与出租方就进场费费用性质、负担等相关内容已达成合意，并保全相关沟通记录。
（二）承租人在退租阶段的建议
1、承租方应严格管控租赁合同履约、解约等环节，避免因自身履约不当导致进场费损失发生。鉴于法院可能会结合合同约定、实际履行情况，并根据公平合理和诚实信用原则酌情认定进场费的分担。故承租方即便需提前解约的，仍应尽可能在法律规定、合同约定的范围内启动退租流程，避免因自身过错导致法院作出不利于己方的进场费负担判决。
2、若出租方以物业费等形式收取进场费的，承租方可以此抗辩双方无进场费约定，进而主张免除后续进场费支付义务。实践中，个别出租方基于规避税务、行政监管等考量，选择以物业费、广告推广费等形式收取所谓“进场费”，并在退租过程中要求承租方支付剩余“进场费”。此时，承租方可基于举证责任原则和证明的相关规定抗辩双方无进场费支付合意，进而争取免除相应支付义务。
3、若关于进场费负担约定系格式条款，且明显限制承租方权利的，承租方可主张该条款无效。如承租方虽与出租方签订有进场费支付负担的相关约定，但该约定系出租方的格式条款，且该约定明显限制承租方权利的内容（例如：无论发生何种原因，出租方均不予退还进场费），可主张不对承租方发生效力，进而可要求出租方返还已支付的部分进场费。
4、承租人可在退租过程中仍可与出租方明确租赁合同终止后的责任承担。若承租方在租期届满前提前终止房屋租赁合同，且与承租方经协商一致的。在双方在终止协议书中，可明确合同解除后再无其他需向出租方支付的费用。由此，即便未明确进场费的负担，实践中也有法院认为可阻却出租方后续要求承租方支付剩余进场费的主张。
四 结 语
进场费直接影响承租人退租成本，清晰界定费用性质及退出机制是关键，否则易引发高额索赔争议。建议承租人审慎评估商业风险，避必要时咨询专业律师介入谈判或审查合同。唯有提前防范，才能最大限度降低退租损失，保障自身权益。
