商铺承租人退租若干法律问题研究——解约方式的风险及应对

当消费趋势变化或经济下行，但租金不变甚至上涨时，商铺承租人将陷入“收入降、成本升”的双重挤压窘境。承租人在租期届满前退租，是应对刚性租金成本与弹性市场收益间失衡的有效方式之一。

广义的退租指承租人通过协商解除、约定解除、法定解除等方式，结束租赁关系并返还租赁物的全过程，涵盖作出协商解除合同/直接解除合同的意思表示、腾退、清理结算等环节。

在我国现行《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）及相关法律法规的规定中，固定期限商铺租赁合同中承租人符合法律规定的解约方式主要包括以下几类：

（一）协商一致解除。《民法典》第五百六十二条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”即租赁合同双方可经协商一致解除合同的方式。

（二）约定解除。《民法典》第五百六十二条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”即当租赁合同中约定承租人解除条件成就时，承租人解除合同的方式。

（三）法定解除。即符合《民法典》第五百六十三条规定的不可抗力、预期违约、迟延履行等情形之一时，守约方单方解除合同的方式。

商铺租赁市场中，出租方通常处于优势地位，因此固定租期的商铺承租人往往不享有法定或约定的单方解除合同的权利，即便承租人享有约定解除权，其行使条件往往较为严苛，难以实现。故当承租人希望提前退租的，多希望选择通过以书面形式与出租方协商解除房屋租赁合同，争取以相对较低的成本的及时止损。

尽管协商解除房屋租赁合同具有成本低、风险小、灵活高效等优点，然而实践中，商铺承租人却极易混淆不同类型的合同解除方式，特别是将协商解除合同与违法解除合同混为一谈，其结果则是为自身招致远超预期的财产损失。

（一）承租人发出的协商解除合同通知含有单方解约的意思表示。承租人向出租方出关于协商解除合同的申请，虽仅表达希望与出租人协商解除合同的意愿，但于通知书中明确租赁合同的终止的时间（如：承租人请求解除房屋租赁合同……本合同租赁合同将于某年某月某日终止）。

[相关案例：(2021)京0107民初13521号民事判决书中，法院指出，合同解除需符合法定或约定条件，或经双方协商一致。承租人仅以协商解除为由，明确提出合同于某一日期终止，但未能证明已具备解除权或双方协商一致的情形，属于违约解除，应承担相应违约责任。]

（二）承租人虽发出协商解除合同通知，但未经出租人确认解除便提前退租。承租人因经营困难，向出租方发出协商解除租赁合同的申请，提出解约意愿，但未与出租方就解约条件（如违约金、搬离时间等）达成合意，或仅获得出租方“可以商量”的回复，便误以为已达成解约合意，随即撤场停租，实践中可能被认定为单方解除合同。

[相关案例：(2022)京0118民初7385号民事判决书中，法院认为，承租人以协商解除合同为由自行搬离房屋，若未取得法定解除权或未与出租人协商一致，不能当然取得合同解除的法律效果。即使房屋存在权属瑕疵，只要未达到房屋不能继续使用的程度，承租人无权单方解除合同。承租人搬离房屋的行为不等同于合同解除，若未履行返还房屋等法定程序，仍需承担违约责任。]

（三）承租人在发出协商解除通知前已存在违约行为。承租人提前1个月邮件提出协商解除合同申请，但合同约定需书面挂号信通知且提前60天，或承租人提出解除合同申请，但在提出协商解除合同申请前已存在前付租金等违约行为。此种情形下，即便出租方同意承租方协商解除房屋租赁合同的请求，承租方仍大概率构成违法解除合同，需承担相应违约责任。

【相关案例：(2021)京0105民初95432号民事判决书中，法院认为，承租人在租赁期届满前因自身原因（如欠付租金）提前提出解除合同申请，即使出租人同意解除，若承租人解除行为缺乏合同或法律依据，仍应认定为违约解除。法院会结合双方合同约定、履行情况及协商过程，判断解除是否属于违约，并据此确定违约责任。

【相关案例：另在(2021)京0105民初95432号民事判决书中，法院认为，即便双方协商一致解除合同，法院仍会审查解除原因是否为承租人违约（如拖欠租金），若系承租人违约导致协商解除，承租人仍需承担违约责任。】

（一）针对承租人在发出协商解除通知前的建议。

承租人在提出协商解除合同的请求前，需对房屋租赁合同条款、自身履行等情况进行全面梳理，如已存在欠付租金、违法转租、擅自改变商铺用途和结构、违反消防或环保法规被行政处罚等情形的，应尽量避免作出简单概括的解除合同的意向，而是寻求与出租方达成经双方确认的合同终止协议，并就合同解除后各项责任的承担进行确认（例如：双方再无其他争议，或不得再主张任何权利等）。避免因在先违反合同约定，导致后续协商解除合同的行为被认定为违法解除，进而依据房屋租赁合同向承租人主张违约责任。

（二）针对承租人在发出协商解除通知过程中的建议。

首先，承租人应结合商铺租赁合同签订、履行情况确定以何种方式向出租方发出协商解除租赁合同的意思表示（如：协商解除合同通知，或合同终止协议书等）。

其次，在发出协商解除租赁合同的意思表示过程中，应尽量避免含有确定解除合同的意思表示因素（诸如：明确合同终止日期、明确搬离日期、明确交接日期、明确拒绝再支付下期租金等），以避免被认定为单方/违法解除合同的行为。

最后，承租人在协商解除合同过程中，应全程通过邮件、微信等书面形式与出租方的法定代表人或授权代表沟通解约事项，并保全相关证据，避免因口头约定导致关键证据缺失的情况发生。

（三）针对承租人在发出协商解除通知后的建议。

首先，承租人在向出租人发出协商解除合同的意向后，应密切关注并根据出租人的动向和回复决定下一阶段的行动策略（如回函的形式等），尽量避免因出租方的行为陷入被动型局面。

其次，在承租人发出协商解除合同的意向后，尽量避免做出可能被视为单方/违法解除合同的法律行为（例如：提前撤场、拒绝缴纳租金水电等各项费用等），并积极与出租方就协商事项保持沟通。

最后，当出租方表示出同意解约的意向后，承租人应起草合同终止协议，概括性地就合同终止时间、退场交接、费用结算、责任承担、押金退还等事项进行明确，避免草率终止合同后，出租人另行起诉承租人承担法律责任的情形发生。

商铺租赁合同的解约环节涉及复杂的法律风险，承租人若处理不当，可能面临高额违约金、押金损失甚至被出租人索赔经营损失等后果。因此，在决定解约前，务必审慎评估合同条款、解约事由及潜在法律后果，通过合法的协商解约等途径降低解约风险，避免因草率行动陷入不利局面。