一、问题引出
近期团队承办一起上海地区的房屋征收补偿款项分配纠纷案，涉及多级租赁合同关系，彼此之间均知晓且同意转租。其中作为被征收人的房屋所有权人（或称业主）将涉案房屋某层楼出租给承租人（为表述方便，以下亦简称二房东），租赁合同约定若房屋被拆迁而导致合同提前解除，“双方不承担违约责任”；二房东再将该楼层转租给次承租人，在二者租赁合同中约定的是如遇房屋拆迁，“合同终止，双方互不承担责任”，但该楼层的装修、经营补偿费归次承租人，两份合同均尚在租赁期内。后该房屋被政府征收，征收单位与业主签订《上海市国有土地房屋征收补偿协议》，对包括非居住房屋价值补偿款、停产停业损失补偿、装潢补偿、非居签约奖励费、非居搬迁奖励费、房屋搬场补贴在内的征收补偿款项作出约定，并在协议中提及“补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可以用于房屋租赁关系的处理”，目前该笔征收补偿款已足额支付给业主。后因对于征收补偿款的再分配无法达成一致，次承租人以业主及二房东为被告、将征收单位列为第三人提起诉讼，要求确认征收补偿款中的部分款项归次承租人所有，并且由二被告共同协助征收单位办理向原告发放征收款的手续。该案件被一审法院以原告并非案涉房屋的征收对象而驳回起诉，并告知若原告认为其在租赁合同履行过程中遭受损失，可基于房屋租赁合同关系另行提出相应主张，而非要求分割征收补偿利益。
二、分析
（一）（次）承租人是否有权获取部分征收补偿款——独立补偿利益
首先，我们对承租人与次承租人不做区分，而是对经营性房屋（也即非居住房屋）的实际经营使用者（实际承租人）是否可以获取部分征收款来进行探讨。
1、法条分析
在国务院2001年发布现已废止的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第三百零五号）第十四条第二款曾提及房屋承租人——“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人[1]、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，但后该条例被国务院2011年发布、现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第五百九十号）所废止，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人为房屋所有权人[2]，且征收补偿协议签订主体仅为房屋征收部门与被征收人，不再涉及承租人[3]，但其中第十七条又确立了征收补偿包括搬迁安置补偿、停产停业补偿[4]。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）里则进一步确立上海市对于非居住房屋的停产停业损失补偿的标准为被征收房屋市场评估价的10%[5]。也就是说，现行法律法规并未明确将承租人纳入征收补偿协议的签订主体。不过，从最高人民法院于2012年2月26日发布的《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的第二条规定，“申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：……（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见”中，可以隐约推测出这里的“直接利害关系人”可能包括房屋承租人（实际经营者），并且司法实践中，在房屋征收部门（即补偿义务主体）在整个征收补偿过程中均未考虑对经营性住房实际经营者这部分补偿的情况下，（次）承租人作为实际经营者有权直接对补偿义务主体提起行政诉讼要求支付其根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》而应享有的添附补偿和停产停业损失补偿等重大补偿利益。下面将结合最高院判例进行进一步分析。
2、案例分析
在广受关注的(2020)最高法行再110号一案中，最高人民法院认为：“《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。所谓‘有利害关系’，可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响，且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。”又如（2019）最高法行申13115号案件中，最高人民法院也是支持了承租人对征收补偿款的请求权——“《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。换言之，公民、法人或者其他组织只要与被诉行政行为有利害关系，其就具有原告主体资格。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第二、三项之规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括‘因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿’、‘因征收房屋造成的停产停业损失的补偿’。在房屋征收补偿案件中，通常而言，补偿的对象是被征收人，即房屋的所有权人，承租人与征收补偿行为不具有利害关系，因而不能成为行政诉讼的适格原告。但如果承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附，且以其所承租房屋依法进行经营活动，那么在该房屋被征收时，对于承租人提出的室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失，依法应予考虑，此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。”
3、本节小结
综上所述，（次）承租人作为被征收房屋的实际经营使用者，通常而言，从行政诉讼的判例中可以推测出其有权获取征收补偿款中属于实际经营使用者的独立补偿利益部分。这一点从征收单位与被征收人签订的国有土地房屋征收补偿协议也可以体现，如团队本次承办的案件，在征收补偿协议中有明确约定征收补偿中的哪些款项可用于处理房屋租赁关系。不过在民事审判实践中，有的法院倾向于按照民法的公平原则，合理确立各方义务，从而支持（次）承租人的补偿利益诉求[6]，而有的法院则倾向于认为租赁合同应严格遵循意思自治原则，若（次）承租人在与出租人的租赁合同中明确有类似“如遇动迁，出租人不承担承租人的一切费用”等约定，则（次）承租人将无法向出租人主张补偿款，如上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初3031号判决认为，“关于第三项诉请，《租赁合同》约定，如遇动迁，本合同自然终止，被告不承担原告的一切费用，因此被告无需向原告支付违约金或征收补偿款。”所以站在（次）承租人的角度，建议在签订租赁合同时明确如遇动迁合同解除后的补偿款项分配问题。
（二）次承租人可以向谁主张补偿款
从上文分析中可以看出，只有在作为补偿义务主体的房屋征收部门既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议中给付属于实际经营者的独立补偿利益，也不另行与实际经营者签订安置补偿协议解决其独立补偿利益问题的情况下，实际经营者才可直接向补偿义务主体提起行政诉状主张权利。在房屋征收部门已经在和房屋所有权人的安置补偿协议中给付实际经营者所享有的独立补偿利益时，作为次承租人的实际经营主体则无法再向征收人提起行政诉讼，而只能向民事主体提起房屋租赁合同纠纷，在此情况下，其是否能突破合同相对性向与其没有直接合同关系但作为被征收人而实际获得征收补偿的业主进行主张呢？笔者以“次承租人、停产停业、征收”作为检索条件，在威科先行中找到几个上海地区比较有代表意义的次承租人起诉要求给付征收补偿的房屋租赁合同纠纷案件，下面对此展开分析。
1、案例分析
案例1：上海市高级人民法院(2019)沪民申1320号
在上海洁斯家塑料制品有限公司（简称洁斯家公司，次承租人，一审原告、二审上诉人、再审申请人）与上海任隆贸易有限公司（简称任隆公司，二房东）、上海石湖荡资产投资管理有限公司（简称石湖荡资投公司，拆迁单位）、上海松江商业发展集团有限公司（简称松江商发公司，业主）房屋租赁合同纠纷一案[7]中，次承租人洁斯家公司将拆迁单位、业主、二房东均列为被告，向三被告主张设备搬迁费、装饰装修损失、辅助设施损失、停产停业损失，但由于次承租人与二房东之间的租赁合同因到期后没有续签而形成不定期租赁关系，二房东行使任意解除权使得次承租人与二房东不再具有租赁合同关系，因而其无法再基于租赁合同向二房东主张权利，更无向业主、拆迁单位主张权利的请求权基础，最终其诉求被法院驳回。因此上海市高级人民法院审理的(2019)沪民申1320号判决中写到，“本案争议系从房屋租赁合同关系延伸而出，洁斯家公司作为次承租人，与任隆公司之间是直接的合同相对方，其与石湖荡资投公司和松江商发公司并无直接合同关系，且其并非拆迁协议的合同当事方，故其主张本案系搬迁补偿纠纷，应移送行政审判庭处理，没有依据。洁斯家公司与任隆公司在《厂房租赁合同》期满后，双方形成了不定期租赁关系，一、二审法院均认为洁斯家公司应预见到双方有任意解除权，其应自担相应经营风险，事实上任隆公司行使该权利时履行了相关通知义务，因此认定洁斯家公司无权要求任隆公司承担停产停业损失及设备搬迁费，并无不当。如前所述，洁斯家公司与松江商发公司、石湖荡资投公司之间既无任何租赁合同关系，洁斯家公司又非拆迁协议的当事方，其对该两家公司的诉请，一、二审法院不予支持亦无不当。”
案例2：上海市高级人民法院(2018)沪民申777号及系列案件
表1 (2018)沪民申777号系列案件涉及各当事人及对应案件整理
在次承租人（二房东）上海弘本精密模具有限公司（简称弘本公司）、胜畅塑胶机械(上海)有限公司（简称胜畅公司）、上海德晋塑料包装有限公司（简称德晋公司）与二房东上海厚昌实业有限公司（简称厚昌公司）、业主上海锦达纸品机械制造有限公司（简称锦达公司）的系列案件中，动迁单位上海市奉贤区南桥镇人民政府[(2016)沪0120民初18566号案件中被列为第三人]则是直接与承租人厚昌公司签订有《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》，但未包括停产停业损失补偿，在其与锦达公司签订的《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》中涉及停产、停业损失补偿为每平方米建筑面积按400元计算，计5,978,400元。二房东先行向业主提起房屋租赁合同纠纷，最终法院也支持了业主向二房东给付其承租范围内的停产停业损失3,799,200元（厚昌公司实际租用面积9,498平方米，每平方米建筑面积按400元计算），上海高院在(2018)沪民申777号判决中明确，“南桥镇政府与厚昌公司签订的房屋征收补偿安置协议中并无对厚昌公司停产停业损失补偿的约定内容。停产停业损失补偿一般是指对因征收导致房屋实际经营、使用人在停产停业期间经营损失的补偿。厚昌公司作为实际经营、使用人在合同约定的租赁期间内，因政府征收而搬离了承租房屋，造成了停产停业损失，锦达公司已签订领取了停产停业损失补偿款，其理应支付厚昌公司该款项。原审法院据此判决锦达公司向厚昌公司给付停产停业损失补偿款，并无不当。根据合同相对性原则，涉案房屋次承租人非本案必要共同诉讼人，且厚昌公司承诺由其依据合同关系负责处理次承租人提出的停产停业损失之事，原审法院未将次承租人列为诉讼当事人，于法不悖。原审法院依据系争租赁合同约定认定厚昌公司实际承租使用面积，并据此计算动迁补偿款数额，并无不当”。该判决同时也表明法院要求二房东应将其根据该生效判决从业主处取得的停产停业损失补偿转给付给与其有直接租赁合同关系的次承租人，因次承租人实际经营、使用被征收房屋，房屋因拆迁而造成其停产停业损失。因此后续次承租人仅对二房东提起房屋租赁合同纠纷，最终法院判决承租人厚昌公司按次承租人实际租赁面积，以南桥镇政府与业主锦达公司签订《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》的停产停业损失400元每平方米的标准，按其承诺，将其从业主处主张的停产停工补偿均支付给作为实际经营使用者的次承租人。如上海高院在(2018)沪民申2268号判决中写道，“关于本案的停产停业损失补偿性质，通常是对因征收导致房屋实际经营、使用人在停产停业期间经营损失的补偿。因动迁相应停产停业损失补偿款已由案外人上海锦达纸品机械制造有限公司(以下简称锦达公司)领取，而另案生效判决，厚昌公司作为承租人向其出租人锦达公司要求支付停产停业损失的诉讼请求，已由法院确认并判定，且厚昌公司承诺其转租部分由其对实际使用人负责。基于合同相对性，弘本公司作为次承租人(实际经营、使用人)有权向其出租人厚昌公司主张其动迁利益，原审据此判决并无不当。厚昌公司认为弘本公司不应享受停产停业损失补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”
案例3：上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终6180号及系列案件
表2 (2019)沪01民终6180号系列案件及当事人诉讼地位整理
表3 (2019)沪01民终6180号系列案件当事人对应租赁关系整理
在次承租人上海元翰实业有限公司（简称元翰公司）、次次承租人上海云峰汽车检测有限公司（简称云峰公司）[8]与二房东上海信实石业有限公司（简称信实公司）、业主上海茸新五金制品厂（简称茸新五金厂）、动迁单位松江新桥工业公司（简称工业公司，全资股东为松江区新桥镇政府）的系列纠纷[9]中，次承租人元翰公司以业主与二房东为被告，要求与其有直接合同关系的二房东信实公司支付装修补偿款、设备搬迁费、停产停业补偿、签协奖励费，业主茸新五金厂对此承担连带责任，列动迁单位为第三人，后次次承租人云峰公司以有独立请求权第三人的身份加入诉讼，要求业主茸新五金厂支付拆迁补偿款。一审法院在(2018)沪0117民初3624号判决书中写道，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中元翰公司和信实公司之间就涉案房屋签订的房屋租赁合同虽已解除，但解除原因经法院生效判决确定为在租赁过程中遭遇拆迁而解除，导致原本租赁至2018年12月31日止的合同事实上已无法履行（其中云峰公司与元翰公司之间合同约定的2019年1月1日以后的超期部分无效），对元翰公司的经营行为造成了一定的影响，进而产生了相关的停产停业损失和相关的搬迁费用；同时，在拆迁过程中，部分原属于元翰公司及其次承租人的物品被纳入评估范围之内并转化为了相应的拆迁补偿款，合同期内元翰公司及其次承租人的部分建造、装修等行为在一定程度上亦对资产评估价格产生了影响。元翰公司和信实公司签订的合同中虽有“在租赁期内有下列情况之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……（3）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的”的约定，但该约定仅指双方互不承担合同解除之责任，不能得出元翰公司已放弃主张相关动迁利益的意思表示”，因此一审法院认为元翰公司有权在合理范围内就相关拆迁补偿利益主张权利，云峰公司作为自元翰公司处承租部分涉案房屋的次承租人对相关权利的主张亦同此理。信实公司、茸新五金虽以茸新五金和元翰公司之间无直接租赁合同关系、信实公司、茸新五金和云峰公司之间无直接租赁合同关系，元翰公司和云峰公司并非房屋拆迁补偿安置合同纠纷当事人等为由对元翰公司和云峰公司的诉讼主体资格提出异议，但一审法院认为，各方当事人均明知各级房屋租赁合同关系的存在，且本案各方之争议均系因涉案房屋动迁发生，元翰公司和云峰公司的损失本身也与拆迁利益存在紧密关联，为避免讼累，一审法院在本案中对元翰公司和云峰公司向信实公司、茸新五金提出的相关诉讼请求一并做出处理。最终一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条[10]判决支持次承租人、次次承租人诉请中的部分拆迁补偿费用。二审中上海市第一中级人民法院维持一审判决，并在(2019)沪01民终6180号判决书明确，“本案中，各方对涉案房屋层层租赁关系均系明知，虽茸新五金和元翰公司、云峰公司没有直接租赁关系，但鉴于茸新五金作为房屋产权人已取得全部拆迁补偿款22,382,110元，元翰公司、云峰公司又有权获得其中一部分拆迁补偿，为避免讼累，有效保护当事人合法权益，元翰公司、云峰公司于本案中向茸新五金主张相应拆迁利益，与法无悖。”
2、本节小结
由此可见，在房屋征收部门已经在和房屋所有权人的安置补偿协议中给付实际经营者所享有的独立补偿利益时，就上海地区而言，如案例1、案例2，有的法院倾向于应当根据意思自治、严守合同条款约定与合同相对性原则，作为实际经营者的次承租人只能基于合法成立且在有效期内的租赁合同向二房东主张该部分款项，而不能突破合同相对性直接向业主主张。并且若次承租人与二房东之间的租赁合同在被征收前无效或已到期（未续签而成为不定期租赁合同），法院倾向于认为系争合同既已到期，双方之间此后系不定期租赁关系，次承租人对二房东行使任意解除权应有合理预见[11]，因此次承租人则无权向二房东要求征收补偿。而有的法院，如案例3中，则倾向于认为在各级租赁主体互相知晓并同意转租的前提下，应当根据民法的公平原则，即《民法典》第六条，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”来进行裁量，从而突破合同相对性与合同条款的限制，将动迁单位一次性给付给业主的总和征收补偿款在各级租赁合同关系主体之间进行合理分配（考虑到各级主体都因政府的动迁而受有不同程度的损失）。此外，关于在房屋租赁合同中常会约定的一系列免责条款问题，例如，“如遇动迁，双方合同自动终止”条款是约定了合同终止的情形；“如遇动迁，双方互不承担责任”条款针对的是动迁导致合同终止后双方是否承担违约责任的问题。有的法院认为，若合同约定“如遇国家动迁甲方无需承担违约责任”的情况下，（次）承租人要求出租人赔偿停产停业损失，缺乏依据。[12]但也有法官认为，这两类条款均不涉及动迁对于（次）承租人造成损失的赔偿或补偿的问题，故出租人（包括业主和二房东）不能援引此类条款抗辩，从而拒绝补偿[13]。
（三）（次）承租人可以主张哪些补偿——独立补偿利益的范围
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”除此之外，实践中征收单位还会给予装潢补偿、签约奖励等。对于作为非居住房屋的实际经营使用者的（次）承租人可以获取的独立补偿利益的范围，由于征收补偿的不同款项对应的是不同损失，我们应当根据各部分补偿的性质和目的分别进行分析。
1、房屋价值补偿
房屋价值补偿评估计算的依据是房屋的区位、面积，故相关补偿当然属于房屋产权人所有，与（次）承租人的租赁活动无关。
2、停产停业补偿
对于停产停业补偿，目前对其如何分配存在较大争议。一种观点认为，承租人实际经营房屋，征收对其造成了无法生产经营的实际影响，确实对其造成了停产停业的损失，故该部分补偿应归属于承租人（被征收房屋的实际经营使用者）；另一种观点认为，所有权人将房屋对外出租，也是一种经营使用的方式，故房屋征收也对出租人造成了停产停业的损失。有法官在其分析文章中认为，出租人对房屋的出租、承租人在房屋内的经营等行为都属于对房屋的一种使用，征收行为不仅影响了出租人对房屋完整所有权的行使，也影响了承租人对租赁物的使用与收益，故出租人和承租人均有权分得停产停业损失的补偿，具体的分配方式还应考虑其他因素综合确定[14]。而由于停产停业损失补偿是以每平米单价乘以征收面积确定，因此有判例如上述上海市高级人民法院(2018)沪民申777号及系列案件中，法院最终以征收单位支付给业主的停产停业损失的每平方米单价（400元）乘以实际经营者（次承租人）的合同租赁面积来计算各次承租人可分得之停产停业损失补偿。在这个案件中，实际上，业主获得停产停业损失补偿的面积也确实超过其出租给二房东的面积，二房东将其从业主处承租的房屋分别转租给了三名次承租人实际使用，笔者认为此案中这种计算方法较为合理。
3、装潢补偿
装潢补偿应包括对出租人及承租人对房屋的装饰装修损失的补偿，且一般情况下业主是同意（次）承租人对房屋进行装饰装修的，如遇征收，可移动物由（次）承租人搬走，已经形成附合的装饰装修物往往没有约定如何处理。这里可结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来进行分析。该解释第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。并且第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”由此可见，对于已经形成的装饰装修物，若租赁期间届满，由于（次）承租人对房屋进行的装饰装修价值已经在租期内发挥殆尽，则（次）承租人无权对征收单位给予主张补偿[15]；若租赁期尚未届满，则在剩余租赁期内的装潢补偿应在业主与（次）承租人之间按公平原则进行分配。
4、搬迁安置补偿
为了加快征收工作的推进，征收部门往往对尽快搬迁的征收对象予以递增的奖励与补贴。此时，由于（次）承租人实际占有使用房屋，（次）承租人是否配合搬迁清退工作，直接影响到该部分补偿的金额，并且（次）承租人在清退过程中会实际产生搬迁、临时安置等费用，业主在这个过程中反而不会产生实际损失，故笔者认为，（次）承租人可以主张搬迁安置补偿。
5、本节小结
综合而言，若征收发生在租赁合同期内，作为非居住房屋实际经营使用者的（次）承租人可以基于租赁合同关系向合同相对方主张搬迁安置补偿以及部分停产停业补偿、部分装潢补偿。
三、总结
对于征收补偿案件，在房屋征收部门既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议中给付属于实际经营者的独立补偿利益，也不另行与实际经营者签订安置补偿协议解决实际经营者独立补偿利益问题的情况下，作为实际经营者的（次）承租人作为直接利害关系人，可直接向房屋征收部门提起行政诉讼主张权利。
在房屋征收部门已经在和房屋所有权人的安置补偿协议中给付实际经营者所享有的独立补偿利益的情况下，则其只能基于房屋租赁合同关系提起民事诉讼。就上海地区而言，有的法院倾向于根据意思自治、严守合同条款约定与合同相对性原则做判决，认为作为实际经营者的次承租人只能基于合法成立且在有效期内的租赁合同向二房东主张该部分款项，而不能突破合同相对性直接向业主主张；有的法院则倾向于认为在各级租赁主体互相知晓并同意转租的情况下，应当遵循民法的公平原则，合理确定各方的权利和义务，从而突破合同相对性与合同条款的限制，将动迁单位一次性给付给业主的总和征收补偿款在各级租赁合同关系主体之间，综合各种因素来进行合理分配——考虑到各级主体确实都因政府的动迁而受有不同程度的损失。综合前述分析，如我们站在次承租人的角度，则建议在前期订立房屋租赁合同时，注意应当与出租人明确租赁期内如遇动迁的征收补偿款项分配问题，甚至尽可能让业主也加入次级租赁合同成为签订主体，订立多方合同，明确各级主体的权利义务；而如我们作为业主，则在诉讼中除了可以重点对停产停业补偿与装潢补偿的金额进行抗辩外，还可结合实际情况提起反诉要求实际承租人支付（各级）租赁合同因房屋被征收而解除后，实际承租人对房屋的占有使用费，并使得法院可以更为全面地考量补偿款项的公平分配问题。
[1] 《城市房屋拆迁管理条例》第四条，“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”
[2] 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”[3] 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”[4] 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”
[5] 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条，“（征收非居住房屋的补偿）征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：
（一） 被征收房屋的市场评估价格；
（二） 设备搬迁和安装费用；
（三） 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（四） 停产停业损失补偿。
被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区（县）人民政府制定。”第三十五条，“（停产停业损失补偿）因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。”
[6] 如后文将详细分析的上海一中院(2019)沪01民终6180号案例。
[7] 一审：上海市松江区人民法院 (2018)沪0117民初4069号，判决驳回原告对二房东的所有诉求，仅支持拆迁单位与业主支付其配电设施补偿款60,360元；
二审：上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终12343号，维持原判；
再审：上海市高级人民法院(2019)沪民申1320号，驳回再审申请。
[8] 本案中元翰公司与云峰公司均实际经营使用案涉房屋，元翰公司将其承租的部分面积转租给云峰公司。
[9] 本案涉及多层承租关系、多名各层级的承租人，各个主体之间有数次诉讼，在6180号案件判决生效之后，业主茸新五金厂又反过来对元翰公司提起财产损害赔偿纠纷，要求元翰公司支付其房屋占有使用费，该案一审被上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初4051号判决驳回业主的诉讼请求，二审上海市第一中级人民法院改判，作出(2020)沪01民终9269号判决，部分支持了业主对实际承租人的占有使用费的诉请。
[10] 《中华人民共和国民法总则》第六条，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”
[11] 上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终12343号判决书，“系争合同既已到期，双方之间此后系不定期租赁关系，洁斯家公司对任隆公司行使任意解除权应有合理预见，且任隆公司行使该权利时履行了相关通知义务，在此情况下，洁斯家公司无权要求任隆公司承担停产停业损失及设备搬迁费”。
[12] 如上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10649号判决，“厂房租赁合同约定因国家动迁提前终止合同，上海鼎鸿文化用品有限公司无需承担违约责任。上海忠征精密电路板设备有限公司要求上海鼎鸿文化用品有限公司向其赔偿停产停业损失及营业执照损失，缺乏依据，本院不予支持。”上海市第二中级人民法院(2021)沪02民终834号判决驳回上诉，维持原判。
如上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初3031号判决书中所写，“关于第三项诉请，《租赁合同》约定，如遇动迁，本合同自然终止，被告不承担原告的一切费用，因此被告无需向原告支付违约金或征收补偿款。”
[13] 如上述案例3。
以及可参见《房屋被征收后承租人能否主张补偿款》，来源《人民法院报》，作者向阳，上海市静安区人民法院。
[14] 《房屋被征收后承租人能否主张补偿款》，来源《人民法院报》，作者向阳，上海市静安区人民法院。
[15] 正如上海市第一中级人民法院在(2018)沪01民终12343号判决书中所写，“第二，装饰装修损失和辅助设施损失。一则，洁斯家公司对此缺乏充足的证据加以证实，二则，洁斯家公司作为承租人，其在装修投入或设施添附时理应对租赁期届满后不续约的风险有所预见，即便在不定期租赁中洁斯家公司亦应对任隆公司有权随时解除双方之间的房屋租赁合同关系具有相应的风险意识，因此洁斯家公司已将这些投入费用作为实现租赁合同目的的必要成本，在双方无明确约定的情况下，无权要求任隆公司再作赔偿或补偿。”
