摘要：开发商交付的房屋层高与约定的层高不符，业主损失如何认定，开发商的违约责任如何认定，当前尚无明确法律规定或指导性案例，而实践中，不同法院认定的损失金额差别较大，且作出判决的依据也是各不相同。笔者试从近期处理的案件，就房屋实际层高与约定层高不符、损失赔偿问题进行法律分析。一、房屋层高、净高的概念以及设计要求。
开发商在房屋宣传资料或商品房买卖合同中，往往涉及层高、净高以及建筑高度的不同表述。根据2011年7月住房和城乡建设部发布的国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）的规定，层高是指，“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”。净高是指，“楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离”。净高=层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。住房和城乡建设部就住宅层高没有强制性规范要求，《住宅设计规范》中表述为“住宅层高宜为2.80m”，但对房屋净高有强制性规范要求，且不同功能区做了不同的强制性规范要求。例如：卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，至少有1/2 的使用面积的室内净高不应低于2.10m。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
二、实际层高与约定层高不符，不同的司法实践。
因房屋层高与约定不符，如何确定损失赔偿，没有相关法律规定，也尚未形成统一裁判规则的案件，通过检索不同地区的司法判例，笔者总结为三种观点（学说），具体为：体积（空间）说、酌定损失说、权重系数说。体积（空间）说，因现行法律法规对层高不足造成的损失计算方式、处理原则未作出明确规定，房屋单价虽然通常是按照面积计算，但因为房屋为三维空间，房屋的使用价值体现在空间，故类推适用原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在３％以内(含３％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内(含３％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内(含３％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”按照层高差，以房屋面积误差计算损失数额，即以减少的体积计算损失。酌定损失说，在房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定的情形下，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，在买受人一方面不主张合同解除，另一方面又不能提供证据证明其实际损失的情况下，法院依法行使自由裁量权,酌定损失，酌定损失金额往往较低。权重系数说，在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重，参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，酌定高度对于房屋总价的影响权重系数。
三、笔者认为，权重系数说最为合理。
首先，类推适用原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，以房屋面积误差计算损失数额，缺少法律依据和有失公平。房屋面积误差与房屋层高误差是性质完全不同的两种概念,当房屋层高达到国家标准后,房屋面积不变,房屋层高增加或减少导致的房屋空间增加或减少并不必然导致房屋价值成相应比例的增加或减少,这与房屋层高不变,房屋面积的增减带来的空间增减必然会导致房屋价值成相应比例的增减并不相同。层高与面积对于房屋而言是不相同的决定性因素，房屋是按面积计算单价而非按层高计算单价、面积大小决定着房屋交易契税金额和税率的高低，面积决定了专项维修资金的数额和物业费的缴纳金额等等。从房屋价值的角度看,房屋实际层高低于约定层高导致的空间缩小,与房屋实际面积少于约定面积导致的空间缩小,性质并不相同、影响也不相同,故不应类推适用原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。根据《民法典》第五百八十四条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。” 以房屋体积误差计算损失数额，也超出了开发商订立合同时预见的损失范围，有失公平。其次，房屋买卖合同中针对开发商的违约归责原则，应当适用严格责任原则，不宜酌定的损失赔偿过低。在签订房屋买卖合同中，开发商处于明显的优势地位,房屋买卖合同又是开发商为重复使用而预先拟定的格式合同,其有充分的条件和时间对合同内容进行审查以确保合同约定与实际情况相符。故，在房屋买卖合同中实际层高与合同约定层高不符，开发商应承担严格的违约责任，不宜酌定的损失赔偿过低。再次，从房屋使用价值角度，购房者购买房屋后主要使用空间应为面积，即面积的减少属于功能性影响；在层高达到国家标准层高或以上的前提下，房屋高度的变化主要对舒适度产生影响，例如：房屋在通风、采光等舒适度方面与预期相比均有下降，房屋价值亦会随之较预期有所降低，但此时层高对人们在使用房屋中的作用要小于面积的作用。房屋价值受到诸多因素的影响，诸如坐落位置、周边环境、交通情况、开发商品牌、小区规划等。虽然购房者最终获得的是空间使用权，但如前分析由于房屋这种特殊商品的面积和层高的作用影响不一样，并且面积绝对数远大于层高绝对数，因此，即使同比例的减少空间体积，层高减少导致空间体积横向减少对住户的影响，要小于面积减少导致空间体积纵向减少带来的影响。参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，在层高达到国家标准层高或以上的前提下，酌定高度对于房屋总价的影响权重系数最为合理。
四、权重系数认定标准的考虑事项。
需要判断层高是广告宣传与实际交付标准不符，还是合同约定与实际交付不符。宣传资料宣传的层高与实际交付不一致，《房屋买卖合同》未约定层高的，广告宣传内容应为要约邀请，不应认定为购房合同内容（但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋所作的说明和允诺的除外）。且购房者未能举证证明层高对签订购房合同有重大影响的，不应以宣传资料宣传的层高与实际交付不符，要求开发商承担损失赔偿责任，通常只有房屋买卖合同的约定与实际交付不符的，才承担相应的损失赔偿责任。合同约定层高与实际层高的层高差。笔者虽然不赞同适用层高差计算损失赔偿，但不可否认，层高差对房屋的价值和舒适度影响较大，层高差越大，对房屋价值和舒适度影响越大，适用的权重系数越大。开发商的过错程度。虽然房屋买卖合同中开发商的违约责任，应适用无过错责任原则，但开发商是否存在主观过错，应当作为权重系数大小的考虑因素之一。例如，实际层高是否符合规划设计方案，买卖合同中约定的层高与实际层高不符，开发商是否存在主观故意等。房屋的性质。虽然《住宅设计规范》明确了房屋的净高要求，但普通住宅和别墅对房屋层高（净高）的实际需求不一样，再如商铺对空间体积的要求往往要比普通住宅更高。是期房还是现房，与样板房是否一致，也应作为综合考虑的事项。如果是现房，房屋作为大额投资，业主有应当实地考察的注意义务；如果实际交付的房屋层高与样板房层高不一致，则业主不存在注意义务等。综上，笔者认为，在房屋层高达到国家标准层高要求的前提下，参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，以权重系数0.5为基准，综合以上事项进行上下调整，最终确定损失赔偿金额。在去年我们代理的开发商与业主层高案中，在同一法院已经做出了按照层高差赔偿业主损失判例的不利情况下，我们通过理论和法律分析，提出并认为“权重系数”观点最为合理，最终一审法院会同上级中院专业研讨后，赞同了我们的观点，同一法院，一年内先后作出了不同判决，并将此判例作为该市“先行先试”示范案例。不仅降低了客户的的赔偿责任，也取得了良好的法律效果和社会效果。
