金融机构抵押权实现与对抗识别——基于《执行异议之诉解释》重点条款的解读

在金融业务开展过程中，以商业银行为代表的金融机构为有效缓释风险、确保金融债权得以顺利实现，通常会接受债务人或第三人提供的土地、房屋及在建工程等不动产作为抵押物，并依法设定抵押。当债务出现本息逾期等实质性违约时，在金融债权清收阶段，金融机构依法享有的抵押权往往会与案外人所享有的其他权益产生冲突，对金融债权的顺利实现产生一定影响。《解释》对几类常见民事权益排除强制执行作出进一步细化，为妥善解决此类冲突提供了更为明确的法律依据和操作指引。基于此，下文将对金融机构抵押权实现过程当中，几种“案外人权益排除抵押权优先受偿”的情形展开具体分析与总结。

（一）新规内容

在价值位阶层面，立法者认为商品房消费者的利益体现为生存利益，相较于房地产开发企业、承包人、贷款方等的经营利益，应具有更高的优先性。案外人基于生存权产生的债权，原则上应优先于申请执行人的各类财产权。这不仅意味着其优先于普通金钱债权，在符合法定条件时，亦可优先于担保物权等优先受偿权。为防止对抵押权等民事权利体系造成不当冲击，必须对案外人基于生存权益的对抗效力（即排除强制执行的效力）作出严格限定。《执行异议之诉解释》第十一条的规定，不仅细化了既有司法政策对商品房消费者的保护，更明确了其具体的认定标准。而《解释》第十二条则从合同解除后购房款返还的角度，与第十一条共同构成了“购房合同履行则保障物权期待权、购房合同解除则保障价款返还权”的完整保护框架，显著强化了对商品房消费者权益的全流程保障。该条的核心在于通过两种情形的规制，确保购房人退款请求权获得优先受偿顺位：一是针对仍存放于监管账户的特定购房款，赋予其排除执行并直接返还的权利；二是针对已转化为建筑物或土地使用权价值的购房款，则通过在执行变价款中优先分配的方式予以救济。

（二）消费者识别要点

1．主体资格识别

参考《消费者权益保护法》的相关规定，消费者是为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的人，故商品房消费者原则上应为自然人。但鉴于房地产市场交易形式的多样性与复杂性，亦存在一些例外情形：

(1) 情形一：政府代拆迁户与房地产开发企业签订回购协议，最终权利归拆迁户

在部分城市的拆迁安置项目中，政府基于统筹规划与安置便利等考量，会代拆迁户与房地产企业签订回购协议。虽然政府在合同签订环节介入，但最终的房屋所有、使用主体依旧是拆迁户本身，故从合同相对性原理出发，应视为回购协议直接约束的是房地产企业与拆迁户。若拆迁户满足商品房消费者的各项要件，在涉及房产被执行的情形下，笔者认为，政府有权代表拆迁户就被执行的房产提出异议，但当事人另有约定的除外。

(2) 情形二：企业法人为满足员工居住需求而购买住房，所购买房屋用于员工居住

当企业法人购买住房用于员工居住时，司法实践中会结合多种因素进行考量。多个法院判例认为，企业法人购买房产实质仍为公司经营管理需要，不涉及生存居住权保护问题；也有法院在居住的职工符合商品房消费者的各项要件时，支持企业提出的异议。

(3) 情形三：自然人“借名买房”

在房地产交易实践中，自然人“借名买房”现象时有发生。对于借名买房人是否能够排除强制执行，司法实践尚未形成统一的裁判观念。笔者认为，应区分“借名买房”的实际买受人在申请执行异议时是否具有购房资格。若实际买受人在申请执行异议时仍无购房资格，鉴于住房限购政策旨在稳定房地产市场秩序、保障民生居住需求，该实际买受人存在恶意规避当地住房限购政策之嫌，理应自行承担相应的风险，此时不宜对其进行倾斜保护；反之，若实际买受人在申请执行异议时具备购房资格，且满足商品房消费者的其他构成要件，则可考虑给予相应的权益保护。

2．消费目的识别

消费目的的识别是界定商品房消费者身份的核心环节，需结合房屋实际用途及买受人居住需求的客观状况综合判定，具体可从以下两方面展开核查：

(1) 现购房屋用途核查

商品房的用途在规划建设阶段即已明确，并最终以权属证书中“规划用途”的记载为法定依据。根据规划用途的不同，对消费目的的影响存在显著差异：

•  住宅房：因直接指向居住功能，与生活消费需求高度契合，可作为肯定消费者身份的基础前提。

•  商业房：通常具有较强的投资属性，原则上可作为否定消费者身份的重要依据。但存在例外情形，若购房人名下仅有该套商业房，且其面积与家庭居住需求相匹配，实际也用于满足基本居住功能（如底层经商、上层居住的混合型商业房），则不能仅以规划用途为商业为由简单否定其消费者身份。

•  商住房：实践中普遍认为，商住两用房虽兼具商业与居住功能，但只要购房人实际以居住为主要目的，其规划用途不影响消费者身份的认定。

•  商品房辅助不动产设施（车位等）：若该类设施是商品房居住功能的必要延伸（如专属车位、配套储物间等），且与商品房形成不可分割的居住整体，其存在不影响对购房人消费目的的认定。

(2) 名下已有房屋核查

名下已有房屋的状况直接关系到购房行为是否属于“生活消费需要”，核查时需把握以下要点：

•  核查对象：不限于买受人本人名下，还应延伸至其配偶及未成年子女名下的住房情况，以避免通过家庭财产分割规避核查的情形。

•  核查数量：若买受人已有住房面积明显低于当地人均居住标准、户型结构无法满足家庭基本居住需求，其再购买住房且未超过当地人均住房标准的，应认定为改善生活需要，属于消费性购房。

•  核查地域：需限定在合理的地域范围内，具体可参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，以设区的地级市的市区或县级行政区域为单位进行核查，避免因跨区域住房情况干扰对本地居住需求的判断。

3．对抗要件识别

商品房消费者权益在执行程序中产生的对抗效力，需通过严格审查交易行为、合同要件及付款事实等核心要素予以确认，具体核查要点如下：

(1) 交易行为核查

商品房消费者的特殊保护源于消费者与经营者之间的商事交易关系，其权益指向的是消费者与房地产开发企业之间的首次商品房买卖行为。普通民事主体之间的二手房交易（即非房地产开发企业作为出卖人的房屋转让），因不涉及经营者与消费者的法律关系，故不属于商品房消费者权益的保护范围。

(2) 买卖合同核查

•  时间节点：根据“查封优先”原则，若房屋已被法院依法查封，查封期间的物权转让受到法律限制，此时如再允许商品房消费者享有对抗执行的权利，对于法院查封的司法效力亦是一种损害。因此，商品房买卖合同应在法院查封前签订。

•  合同内容：合同需具备商品房买卖的核心要素，包括明确的房源信息（位置、房号、面积、单价、总价款等），以及买卖双方关于房屋交付、产权登记等权利义务的一致意思表示。仅提供房款收据、付款凭证等财务文件，因无法体现双方完整的交易合意，不能单独作为认定买卖合同成立的依据。

•  合同效力：起诉前房地产开发企业仍未取得商品房预售许可证明的，合同无效；未网签备案的、未征得抵押权人同意的，属于行政管理或物权变动层面的非效力性瑕疵，不影响合同效力。

(3) 价款支付核查

购房款的实际支付是认定消费行为真实性的核心依据，应重点核查购房款的转账凭证、支付时间与合同约定的匹配性，以及资金来源的合理性等。商品房消费者需提供直接指向房款支付的原始凭证，仅以发票、收据等财务凭证主张付款，或房地产开发企业单方自认付款事实而无其他证据佐证的，不足以认定已实际支付。对于主张现金交付的情形，即便房地产开发企业认可，仍需结合交易金额大小、当事人经济能力、当地交易习惯及现金交付的具体场景综合判断。

（一）新规内容

依据《民法典》第五百二十四条规定的第三人代为清偿制度，《解释》第十三条新增了一种排除强制执行的情形：对于不享有优先权的一般不动产买受人，当执行标的被优先权人或其他一般债权人申请执行时，其可通过代为清偿相应债务的方式，主张排除强制执行。此外，本条未对案外人与被执行人签订书面买卖合同的时间作出限制。这一规定的合理性在于，即便买卖合同签订于执行程序启动之后，只要买受人依约支付价款并实际代被执行人清偿了债务，且执行标的的变价金额足以覆盖执行债务，就不会损害申请执行人的合法权益。同时，允许买受人通过此类方式实现标的处置，还可避免司法拍卖可能导致的低价贱卖，更充分地发挥不动产的市场价值。

（二）排除执行之识别要点

对于该种情形，应当重点围绕购房人的“代为清偿”行为进行审查。购房人交付的价款需“足以代为清偿相应主债权”——此处的“相应主债权”特指申请执行人对被执行人享有的、以案涉不动产为责任财产的债权（包括主债权本金、利息、违约金及执行费用等），而非被执行人的全部债务。亦即，购房人以房屋本身的市场价格为限向执行法院交付购房款。

例如，开发贷款情况下，金融机构通常对整栋建筑物设置抵押权，而案外人申请排除执行的房屋通常是已经按套分割后的单套房屋。作为依法登记的独立物权单元，其上的权利负担应与物权单元范围一致，不能因整栋建筑物存在概括性权利负担，就要求单套房屋买受人承担超出其权利范围的清偿义务。因此，笔者认为，在案外人交付执行法院的价款能够代为清偿与其所受让不动产相对应的抵押贷款情况下，就可以支持其排除金融机构对案涉不动产执行的请求。

（一）新规内容

以物抵债行为作为物权变动的一种特殊方式，其核心是债权人通过接受抵债物实现债务清偿，本质上属于债权债务关系的履行替代。由此产生的物权期待权，与一般不动产买受人基于买卖合同产生的物权期待权在权利属性上并无本质差异——均为“非基于登记的物权主张”，且均指向对特定不动产的最终所有权取得。《解释》第十七条可以视为“以物抵债”的一种特殊情形，即所抵顶的债权是建设工程款债权。司法实践中，建筑施工企业经常面临开发商拖欠工程款的情况，法律虽赋予其工程价款优先权，可以在拍卖工程所涉房产款项中优先受偿，但在实际操作中，有时开发商可能愿意用现房、在建房抵给施工方，此举比走繁琐的拍卖分配程序更直接。此前，由于缺乏明确法律依据，施工方接受房产后，如果开发商其他债权人查封房产，施工方权利可能得不到承认。为解决这一问题，《解释》第十七条将承包人通过折价协议优先受偿的权利通过执行异议之诉的形式落实，使施工方能够直接获得房产抵债。

（二）排除执行之识别要点

1．主体资格识别

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条，建设工程价款优先权的主体限于与发包人签订施工合同的承包人。勘察、设计、监理人因不属施工合同范畴而被排除；与发包人无直接合同关系的实际施工人（如转包、违法分包中的承包方）、分包人等亦不具备该主体资格。

一方面，需核查承包人是否为案涉工程的总承包人或合法分包人。对于非法转包、违法分包情形下的实际施工人，需从严审查其是否与发包人形成直接权利义务关系（如存在事实上的施工合同关系），且已实际履行施工义务。另一方面，需排除虚假承包人情形，若承包人仅为名义签约方，未实际组织施工或投入人力、物力、财力，则无权主张以房抵债排除执行的权利。

2．协议效力识别

(1) 协议基础条件：以房抵债协议需基于承包人依据《民法典》第八百零七条规定行使建设工程价款优先受偿权。需核查承包人是否在法定期限内（自发包人应当给付建设工程价款之日起十八个月内）主张优先受偿权；若已超过法定期限，优先受偿权消灭，相应折价协议亦丧失合法基础。

(2) 协议签订时间：折价协议必须在人民法院查封案涉不动产之前签订。查封具有司法公示效力，若协议签订于查封之后，因侵害了申请执行人的合法权益，该协议不能对抗强制执行。

3．对抗要件识别

(1) 工程款债权真实性：需审查承包人主张的工程款债权是否真实存在，重点核查建设工程合同、工程结算文件、已付款凭证、工程签证、验收报告等证据，需形成完整证据链，避免虚构工程款债权以房抵债的情形。

(2) 折价金额合理性：需对案涉不动产进行价值评估，看折价金额是否与案涉不动产的市场价值基本相当。若折价金额明显低于市场价值且不能作出合理说明的，可能存在恶意串通规避执行的情形，可主张协议无效。

（一）新规内容

在我国城镇化进程中，房屋征收具有显著的行政性，其并非纯粹私法领域的民事交易，而是行政机关基于公共利益实施征收行为后，与被征收人达成的补偿安排，直接关联政府公信力与行政秩序的稳定。从权利属性看，与商品房消费者类似地，被征收的房屋一般系被征收人的直接住房，若征收房屋被强制执行，会直接导致被征收人无房可住，直接影响其生存权、居住权等基本权利。此前的司法实践中，部分法院参照《执行异议复议规定》第28条、第29条审理被征收人异议案件，但存在明显的适配性问题：征收补偿协议是行政协议（或兼具行政与民事属性的特殊协议），与一般民事买卖合同的性质、订立目的、权利基础均存在本质差异，直接参照适用将导致对被征收人权利的不当限制。故《解释》第十八条专门确立了被征收人提起的案外人执行异议之诉的排除执行规则，既符合征收制度的立法目的，也体现了司法对基本人权的优先保障。

（二）排除执行之识别要点

1. 协议性质识别

(1) 签订主体：协议方是否为县级以上地方人民政府确定的房屋征收部门（如住建局等），或受其委托的征收实施单位。若协议方为房地产开发企业或普通民事主体，则不构成征收补偿协议。

(2) 协议内容：是否包含“征收依据”“补偿方式”“产权调换房的补偿标准”等涉及征收补偿内容的核心条款。若仅约定“房屋置换”，则可能属于普通民事协议。

2. 不动产性质识别

一方面，案外人主张排除执行的不动产，必须是房屋征收部门、征收实施单位等主体用于履行征收补偿义务的“产权调换房”，即该不动产的核心功能是替代货币补偿，专门用于保障被征收人的居住权补偿权益，而非一般商品住房或商业用房。

另一方面，用于产权调换的不动产需“位置明确特定”，即协议中需明确约定该不动产的具体位置、房号、面积等信息，或能通过征收补偿方案、安置方案等配套文件锁定具体不动产。若仅约定“某待建房屋”“某小区范围内房屋”等模糊表述，无法确定具体标的，则不符合本要件要求。

（一）新规内容

相对于带租拍卖、变卖，执行中采取“不带租拍卖、变卖”（即不受原租赁权约束、强制腾退承租人）时，由于执行标的上附着的租赁负担直接关涉租赁关系是否真实成立或合法存续这一实体性问题，处理不当易引发权利冲突。为此，《解释》第二十条在《执行异议和复议规定》第31条的基础上进行了全面的完善与修订，构建起双向保护的诉讼机制：既赋予申请执行人对存在虚假租赁、恶意设定租赁以阻碍执行等情形提起诉讼的权利，也保障了案外人（承租人）针对否定其租赁权的执行裁定主张合法租赁权的救济途径。

（二）排除执行之识别要点

1．主体身份识别

租赁权人应为与被执行人建立真实租赁关系的民事主体，包括自然人、法人以及其他组织，但需排除与被执行人恶意串通虚构租赁关系以规避执行的主体。

(1) 情形一：关联企业或亲属间的租赁

若租赁双方存在关联关系（如控股、参股）或亲属关系，需重点审查租赁关系的真实性。可要求异议人提供租赁背景说明、租金支付的独立资金来源、实际使用证据，以排除通过关联关系虚构租赁阻碍不带租拍卖的主体。

(2) 情形二：被执行人虚构租赁，实则“租赁给自己”

被执行人通过设立空壳公司等方式将自有财产“出租”给自己的，因缺乏真实的租赁合意与权利义务关系，不符合合法承租人的主体资格，可主张该租赁关系无效，不能排除不带租拍卖。

(3) 情形三：次承租人主张权利

次承租人的权利主张以原租赁关系合法有效为前提，且不得超越原承租人的权利范围。次承租人基于转租合同申请排除不带租拍卖的，需举证证明原租赁合同有效且转租已征得出租人（被执行人）同意。若原租赁关系不成立、无效或转租未经同意，次承租人不具备合法主体资格，可抗辩其异议请求。

2．租赁效力识别

(1) 租赁合同核查

•  时间节点：可调取执行法院的查封裁定文书，严格核对租赁合同签订日期与查封日期的先后，注意是否可能存在补签或倒签合同的情形。

•  合同内容：需明确租赁标的、租赁期限、租金标准及支付方式等核心条款。若合同仅笼统约定“租赁某房产”而缺乏可执行的具体内容，或租金总额与租赁标的价值、市场行情显著不匹配且无法作出合理解释，则具有虚假租赁之嫌。

(2) 占有使用核查

核查内容包括物业费、水电费、燃气费等缴费凭证以及租赁标的实际使用情况等，确保承租人实际、公开的占有。

(3) 租金支付核查

承租人需提供与合同约定一致的租金支付凭证，包括银行转账记录、被执行人出具的正规发票或收款收据。同时，租金支付需符合合同约定的频率（如按月、按季）：对于一次性支付多年租金的，可要求提供合理理由。

为切实维护金融机构合法权益，有效防范和化解抵押环节的风险，结合司法实践与业务经验，现从风险防控与救济两个维度，提出以下实务建议：

1．强化贷前审查

除常规核查抵押物权属登记信息外，需通过多手段排查潜在权利冲突，包括：通过不动产登记机构、住建部门查询网签备案、预告登记等信息，核实抵押物是否已签订买卖合同或存在在先权利；实地勘察抵押物实际状态，确认是否存在他人占有、使用痕迹；对在建工程抵押，还应核查施工进度、工程款支付情况及是否存在工程价款优先权登记，从源头避免接受已售房产、带租房产或权利受限房产作为抵押物。

2．完善合同条款

在抵押合同中明确禁止抵押人擅自转让、出租抵押物；如需处分抵押物，必须提前征得金融机构书面同意，并以提前清偿债务、将转让价款提存至指定账户等方式保障抵押权，以降低抵押物流转风险。在签订合同的同时，要求抵押人签署《权利无瑕疵承诺书》，明确承诺抵押物不存在未披露的买卖、租赁、借用等权利负担；在承诺书中增设高额违约条款，约定若因抵押人隐瞒权利瑕疵导致抵押权受损，抵押人需承担赔偿责任，并赋予金融机构提前收贷、主张违约金的权利，通过合同约束强化抵押人审慎义务。

3．规范抵押登记

对于现房抵押，应及时办理抵押登记，确保抵押权依法设立；登记完成后，需核对登记证明与合同约定的一致性，确保抵押范围、担保债权金额等信息准确无误。

1．贷后动态监测

建立贷后抵押物定期走访机制，开展实地核查，通过拍摄带日期水印的照片、录制含时间戳的视频、留存与物业或周边住户的访谈记录等方式，固定抵押物的占有、使用状态。

2．执行程序参与

当抵押物进入执行程序时，金融机构应第一时间向法院提交抵押登记证明、借款合同、放款凭证等材料，证明抵押权的合法性与优先性；针对案外人提出的执行异议，重点核查其主张权利的事实基础是否真实、合法。

3．多元救济与责任追究

若发现案外人与被执行人存在恶意串通、虚构诉讼以规避执行的情形，应及时向权力机关提交相应线索，并追究其民事责任；对涉嫌刑事犯罪的，可向公安机关报案，通过刑事追责施压，倒逼被执行人或案外人配合债务清偿，最大限度维护抵押权实现。

《解释》的出台，无疑在规范执行异议之诉、平衡多元主体权益方面具有里程碑意义。对金融机构而言，《解释》既是对传统风控逻辑的深刻挑战，更是优化合规管理、提升债权实现效能的战略契机。唯有主动适应规则之变，深刻把握新规对不同主体排除执行的差异化保护逻辑，并将其内化为贯穿贷前穿透调查、贷中动态监测、贷后精准抗辩的全流程风控实践，方能有效识别与化解案外人排除执行的风险，在权利博弈中捍卫金融债权安全。

*实习生蔡煦萌对本文亦有贡献。