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承租人提前退租后，出租方除可能选择以违约为由向承租方主张违约金、进场费、免租期租金、恢复原状费用外，还可能向承租方主张案涉房屋空置期间的可得利益损失。
实践中，由于多数出租方、承租方未在房屋租赁合同中明确可得利益损失的计算标准，故出租方主张的可得利益损失金额可能远高于房屋租赁合同约定的违约金数额，以及承租方对于损失赔偿范围的预期，可能导致承租方承担巨额赔偿责任。
本文旨在结合法律法规和司法实务，为承租方厘清可得利益损失认定、赔偿范围的常见争议和边界，以便为承租方避免不可预知的法律风险。
一、可得利益损失的构成要件和范围
在商铺租赁实践中，出租方与承租方关于可得利益损失常见争议主要聚焦在两个问题：（1）出租方是否产生有可得利益损失？（2）承租方到底产生了多少可得利益损失？
回答以上两个问题，首先需明确可得利益损失的构成要件，其次需明确界定可得利益损害赔偿范围的要素。
（一）可得利益损失的构成要件
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第五百八十四条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”由此可知，出租方主张承租方承担可得利益损失，需同时满足以下四个构成要件：
1、房屋租赁合同依法成立且有效。因民事法律行为无效或被撤销，自始没有法律约束力。故房屋租赁合同若存在《民法典》第144条，及第146至第154条规定的合同无效或可撤销的情形的，即便存在承租人提前退租的情形，原则上也不发生基于合同违约的损害赔偿，因而不可主张“可得利益损失”。
2、承租方存在违约行为。因可得利益损失是违约赔偿的一部分，需要以违约责任成立为前提。故若承租方不存在违反房屋租赁合同约定的行为或预期违约（明示/默示）等法定违约行为，无需承担可得利益损失的赔偿责任。
3、出租方的可得利益损失与承租方违约行为间具有因果关系。即使承租方存在违约行为，出租方主张的“可得利益损失”也可能因缺乏法律上相当因果关系而不获支持。若出租方主张的可得利益损非承租方违约直接导致，而是由市场波动、第三人因素或自身经营决策（以严重偏离租金市场价格对外转租导致房屋空置）等原因所致的，因无直接因果关系，可能无法被支持。
4、司法实践要求可得利益须具备客观确定，而非单纯主观推测或假设利润。若出租方主张的可得利益损失未充分结合再出租周期、市场价格或替代交易等因素，可能因可得利益损失不具有可确定性而不被支持。
综上，当且仅当上述四个构成要件均满足的前提下，承租方才应赔偿出租方的可得利益损失。但并不意味着承租方应赔偿出租方主张的全部可得利益损失。实践中，如何确定合理的可得利益损失赔偿范围显得尤为重要。
（二）界定可得利益损失的范围的要素
首先，根据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条规定可知，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。在租赁经营合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。故在房屋租赁合同语境下，可得利益损失系指经营利润损失。
其次，针对可得利益损失的构成而言。可得利益损失是指合同履行后所能获得的纯利润损失[北京市高级人民法院(2023)京民申1750号]，不包括为取得利润所应支付的房屋租金、人工、税负、广告宣传等各项经营成本[北京市通州区人民法院(2021)京0112民初43398号]。由此可知，在计算和认定可得利益损失时，应结合可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则，在非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。
综上，基于可得利益损失的构成要件和范围的要求，笔者结合现行司法判例，依据前述顺序依次罗列房屋租赁合同纠纷领域中常见的可得利益损失纠纷争议类型及裁判规则。
二、常见免租期租金负担争议及裁判规则
（一）在合同无效的情况下，合同自始无效，任何一方通过履行无效合同可能获得的利益（即可得利益损失）不受法律保护。
案号 | 法院判决内容 |
(2024)沪0114民初1058号 | 法院认为：“关于预期可签合同损失，无效合同的财产损失范围应以实际损失为限，不包括可得利益损失，某某公司1主张的预期可签合同损失属于可得利益损失范畴，本院不予支持。” |
(2023)苏09民终2668号 | 法院认为：“杭某在本案中主张可得利益损失，但案涉合同系无效合同，无效合同自始无效，不受法律保护，故一审对其主张的可得利益损失未予支持并无不当。” |
与此同时，即使合同无效，若合同无效的法律后果系承租方过错所致，出租方有权请求承租方参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
案号 | 法院判决内容 |
(2024)京民申2534号 | 法院认为：“本院经审查认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。” |
（二）出租方、承租方可通过合同约定不承担可得利益损失。若双方于租赁合同中约定排除可得利益损失赔偿的，且不违反法律强制性规定的，法院尊重当事人意思自治。
案号 | 法院判决内容 |
(2022)京0115民初8111号。 | 法院认为：“因奥攀品势公司与星琴公司签订的租赁合同中……亦约定“除另有约定外，本合同因任何情形提前解除（或者终止）的，甲方均不对乙方的营业损失、利润损失及其他可得利益损失等间接损失予以赔偿”，上述约定系双方真实意思表示，双方对此均应有合理预期，本院……对奥攀品势公司、奥攀启航公司另行要求星琴公司因违约向奥攀启航公司赔偿合同解除后产生的场地使用……租金差价损失的诉讼请求，本院不再予以支持。” |
（三）若承租方存在违约行为，且符合可得利益损失其他构成要件的，出租方向承租方承担的可得利益损失不以合同约定的违约责任为限。
案号 | 法院判决内容 |
(2025)陕03民终456号 | 法院认为：“在本案中，上诉人违反约定提前解除合同，造成房屋空置，出租人蒙受租金及预期可得利益损失，该违约责任的约定明显不足以弥补出租人损失。” |
（四）出租方在承租方提前退租后，主张承租方承担房屋再次出租后的租金与原租赁合同租金价差的，若该租金价差未受违约行为影响，且前后两份租赁合同权利义务并不完全一致，人民法院可能以可得利益损失与违约行为存在直接因果关系，驳回出租方的主张。
案号 | 法院判决内容 |
(2024)京0108民初4761号 | 法院认为：“关于李某所主张后续所签订的房屋租赁合同存在租金差额，要求某制药公司予以赔偿，……房租价格波动可能受市场行情变化、合同期限、当事人协议能力等多方面因素影响，……。李某在将房屋另行出租的过程中，委托中介寻找承租人，并与新的承租人协商后达成协议，该租金价格未见受某制药公司违约行为影响，且前后两份租赁合同权利义务并不完全一致，故李某所提供证据不足以证明该可得利益损失与某制药公司违约行为存在直接因果关系，对李某的该项诉求，本院不予支持。” |
（五）可得利益损失要求该损失具有确定性和可预见性，即出租方因承租方违约行为丧失了合同如期履行下确定能够得到的预期利益。若该利益非确定能够获取，承租方可不予赔偿该“可得利益损失”。
案号 | 法院判决内容 |
(2020)浙0105民初724号 | 法院认为：“本院认为，可得利益损失是指违约行为的发生导致受害人丧失了合同如期履行下所能够得到的预期利益，必须具有一定的确定性和可预见性，即如果没有违约行为发生，合同当事人能够实际获得的财产利益。原告虽提交了其在正常承租案涉房屋期间的收银系统账单来佐证被告的违约行为对其造成的损失。但该账单仅是其经营期间的账务往来，且根据该账单也无法预见其继续承租案涉房屋可获得的利益。因此，对于原告要求被告赔偿其150000元可得利益损失的主张本院不予支持。” |
(2020)浙0302民初7726号 | 法院认为：“原告租赁涉案房屋是为了转租，是一种商业经营行为，而商业经营具有风险，经营状况和经营利润数额均具有不确定性，甚至有亏损的可能。” |
（六）可得利益损失的范围应以纯利润为基础，不应包括为取得该利润所应支付的相应经营成本。
案号 | 法院判决内容 |
(2020)京0101民初7104号 | 法院认为：“鉴于原告已向被告主张经营受限期间及剩余租期内的可得利润损失，而该利润取得的前提为超市具备正常经营的必备要件，固定资产设备及装修即属于必备要件之一，应随着租期进行成本摊销，而不应提前由被告予以赔偿。” |
(2019)京01民初16号 | 法院认为：“土一公司之可得利益，为其利用《房屋租赁合同书》履行之结果进行经营，可以获得的纯利润。故计算可得利益赔偿额时，应当在租金差价的基础上，扣除其订立及履行《房屋租赁合同书》所产生的必要交易成本，如磋商、缔约费用、装饰装修改造费用、公司运营成本、税金等。” |
（七）承租人提前退租的，若出租方未采取合理的替代交易措施（如及时招租），导致可得利益损失扩大（房屋长期空置）的，法院可能认定出租方对扩大的损失亦有责任，该部分损失应由出租方自行承担。
案号 | 法院判决内容 |
(2024)辽01民终8563号
| 法院认为：“本案上诉人在被上诉人于2023年1月12日搬离案涉房屋时没有及时采取积极合理的替代交易措施将案涉房屋及时出租，以至于案涉房屋从2023年1月12日空置到2023年9月25日，……属于上诉人没有采取合理的减损措施，其对自身的该项损失的产生亦存在一定的责任，应自担一定的法律后果。” |
三、可得利益损失承担的相关实务建议
（一）在签订房屋租赁合同时，承租方可与出租方通过合同约定预先排除可得利益损失赔偿的适用，亦可通过合同约定预先明确可得利益损失的赔偿标准和计算方式。以避免承租方因提前退租遭致出租方提出的远超出承租人预期的赔偿主张。
（二）在退租行为发生时，承租方可在腾退租赁房屋过程中与出租方签署协议，通过协议明确房屋租赁合同终止及腾退房屋后承租方无需承担可得利益损失，且出租方亦无权再次向承租方主张可得利益损失。
（三）在出租方提出可得利益损失赔偿主张时，承租方可结合房屋租赁合同签订、履行情况，案涉房屋空置、出租情况，以及出租方各项经营成本综合判断承租方是否应承担可得利益损失，及应承担多少可得利益损失。
四、结语
在可得利益损失赔偿纠纷中，承租人应注重证据留存，合理评估可得利益损失成立边界，避免出租方诉求泛化。通过明确可得利益损失成立条件及边界，方能精准界定赔偿范围，有效维护自身权益的同时，避免不必要的诉累。
