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物业服务合同纠纷中业主的抗辩事由探析

2020-12-282572

随着我国城镇化进程的加速,住宅商品化改革的推进,物业管理作为一种新型的管理服务体制逐步为人们所接受。但随着物业服务市场的日益发展,业主法律意识的不断提高,物业服务合同纠纷案件也日益增多,尤其是以涉物业服务费纠纷最为典型。


根据中国裁判文书网的公开数据显示,自2018年1月1日至2019年12月31日,北京市各级法院审理各类物业纠纷案件多达92340件,其中涉及物业服务费纠纷案件数量最多。随着《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的颁布施行,为实践中物业服务合同纠纷的解决提供了大量法律依据,包括物业服务合同主体适格、合同效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担等,但其中对于业主抗辩拒绝支付物业服务费等事由仍未作出统一的裁判标准。本文通过归纳实践中几种常见的未作统一裁判标准的抗辩事由,结合现行法律规定,试图明确司法认定标准,以期对司法实务有所裨益。


一、业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由要求减免物业服务费


实务中,虽然主张物业服务企业提供的服务不达标准或存在瑕疵是业主减免物业服务费中最常见的抗辩理由。但对于上述抗辩事由的认定,实践中存在不同的观点:

第一种观点,物业服务企业提供的服务不达标准或存在瑕疵,构成违约,业主当然能以此为由拒付或少付物业费。


第二种观点,物业服务具有涉及范围广,周期长等特点,在面对业主以物业服务企业提供的服务不达标准或存在瑕疵作为抗辩事由的情形下,原则上应当根据履行瑕疵的程度以及该理由的正当性合理性进行区别处理。


笔者同意第二种观点。


首先,物业服务合同是双务、有偿合同,物业服务和业主付费构成对待给付关系。根据《中华人民共和国合同法》赋予的双务合同当事人三种抗辩权,即同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权。业主可以以物业服务费缴纳的时间节点进行区分对应行使相应抗辩权,在物业服务企业不履行物业服务义务或履行物业服务义务不到位的情况下,业主可以拒绝履行给付全部物业服务费或者部分物业服务费。但此种抗辩不应当无所限制,需把握以下原则:一是坚持质价相符原则;二是以有利于物业服务持续优化为原则。


其次,认定物业服务质量是否存在严重瑕疵的前提是确认物业服务企业的义务和对应的服务标准。《物业管理条例》第三十四条规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业的主要义务源自于物业服务合同,以《北京市物业服务合同示范文本》为例,该合同第6条以及第17条列举了物业服务企业的多项义务,包括档案资料保管、共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理、维护公共秩序和安全防范工作的协助义务等。此外还包括物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则、规范等。物业服务标准的确定,首先是根据物业服务合同约定的标准,对于未作约定、约定不清、缺少具体衡量标准的,可以参照政府部门的规定或行业标准以确定物业服务的应有标准,例如北京市物业服务指导中心编制《住宅物业服务标准》(编号DB11/T751-2010),该标准设立了物业服务企业的五级标准,每一级标准均由基本要求、公共部位及公共设施设备运行、维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、装饰装修管理等部分组成,对每部分服务进行细分,并确立了一些可以量化的标准。当通过以上途径仍无法确定物业服务标准的,应当本着权利义务相一致原则,并结合实际情况确定物业服务标准。


再次,在明确物业服务企业的义务和物业服务标准后,需要结合双方提供的证据,判断物业服务企业提供的服务是否存在瑕疵。对于合同中服务瑕疵的认定,主要有以下几种学说:一是合同义务构造论;二是服务水准论、行业标准论;三是三层基准论。合同义务构造论主要是根据合同法理论,认为要追究合同履行义务人的履行瑕疵责任,就是根据其是否偏离合同的约定进行判断。服务水准论、行业标准论认为,判断服务瑕疵主要根据行业的服务标准判断,看其与行业服务标准的偏离程度。而三层基准论是从提供服务的条件、服务过程以及服务的效果三个方面进行具体判断。理论上,凡是物业服务企业提供的服务未能达到标准时,均已构成物业服务企业的履行瑕疵,应当承担相应的违约责任。但是,以“完美无缺”为标准要求物业服务企业,对最轻微的违约行为也施加物业费减免的法律责任,未免过于苛责,也难以适应现行社会生活。在靳建华、厦门中都物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审一案中【(2016)闽民申128号】,福建省高级人民法院认为,业主拒付物业费需有正当理由,该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或履行合同有重大瑕疵等情形。上述裁判要旨也验证了笔者的观点,对于业主减免物业服务费的请求需根据物业服务履行瑕疵的严重程度进行区分处理。


最后,则需要进一步判断物业服务质量的瑕疵程度,笔者认为应当通过“量”与“质”两个维度综合判断。从量的方面来讲,若业主提出的抗辩理由主要是物业服务企业提供公共服务不到位,或称之为公益性抗辩,抗辩能否成立与提出抗辩的业主人数有重大关联。如果案件数量较多、涉及业主人数较多,而大多数业主均提出了该项抗辩,则可以结合业主举证的情况相应减免物业费。如果仅仅是个别业主主张该项抗辩,则应慎重酌减物业费。从质的方面来讲,物业服务企业虽出现履行瑕疵,但仅为局部性、较短时间内怠于履行服务,听取业主建议后能够及时采取补救整改措施的,原则上不支持业主减免物业费的抗辩,但对于物业服务企业要求业主支付逾期付款的违约金、滞纳金的请求,原则上也应当作驳回处理。物业服务企业若出现长期怠于提供服务,疏于管理,造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保等方面严重恶化,严重影响到全体业主的正常生活,经业主反映但仍不改正的,应当成为法院判定物业费减免的依据。


二、业主以所购房屋未实际入住、使用而拒绝支付物业服务费


在商品房买卖合同关系中,存在大量的购买后未入住的情况,即办理了房屋交接手续,但未实际入住的情形。我国现行法律法规中缺少“空置房屋”的具体定义,按照物业服务行业的惯例,一般认为,房屋空置是指业主已经购买了房屋但实际长期未居住使用的状态。


对于上述抗辩事由的认定,实践中存在以下不同的观点:

第一种观点,物业服务费大部分属于为全体业主公共部分的管理维护所支出的费用,这些费用支出不会因某一业主是否入住发生改变,故不应当支持业主的该抗辩理由。


第二种观点,空置房屋在一定程度上降低了物业服务的工作量,应当酌情对物业费给予一定减免。


笔者原则上支持第一种观点,由于《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》中对于空置房收费问题没有作出明确规定,因此在认定上首先应维护当事人的意思自治,依照《物业服务合同》中对于空置房屋物业服务费的约定处理。其次,在没有约定的情况下,按照物业服务所在地区有关物业服务收费的地方性法规或规章中对空置房屋收费标准的规定执行。法律或合同均无明确规定或约定时,应当基于物业服务的目的作出判断。物业服务的目的是在维护和保障小区物业的正常使用,物业服务费不是基于业主或房屋使用人对物业的实际使用产生的。即使个别房屋没有使用,但小区内的公共区域和公共设施及其周边环境仍需要物业服务企业加以维护和管理,以保证全体业主能够享有正常、有序、安全、舒适的生活环境。实际上,物业服务已经从对“物”的管理维护,延伸至对“人”的服务中,且物业服务的费用一般是通过成本核算为业主提供等价值服务的。故,在通过上述方式均无明确规定或约定时,无论业主是否实际入住,业主实际上均享受到了物业服务,作为物业服务的受益人,应当承担相应的费用。上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第109号案件中亦采纳上述观点。


三、业主以物业费超过诉讼时效为由拒绝支付物业服务费


物业服务费性质上属于债权请求权,应当适应诉讼时效的规定在审判实践中不存在太多争议,但对于物业服务费支付请求权诉讼时效起算点问题,由于《关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干问题的规定》对该问题没有作出明确的规定,实践中对于该问题存在较大争议,物业服务合同属于继续性合同,在合同履行中定期发生交纳物业服务费之债务,属于学理上的定期给付之债,关于定期给付之债诉讼时效的起算问题,实践中存在以下两种不同观点:


第一种观点,定期给付之债实际上是数个独立的债务,每一笔债务的履行期限是明确的,其诉讼时效应当从该笔债务履行期限届满之日起算。


第二种观点,定期给付之债虽非同一债务,但基于同一合同约定,具有同一性,其诉讼时效应当从最后一笔债务履行期限届满之日起算。


笔者倾向于第二种观点,物业服务合同属于继续性合同,物业服务期间内产生的物业服务费支付请求权系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债性质的给付请求权,物业服务合同维系的基础是合同双方当事人信赖关系,业主对于某一期物业服务费的迟延支付,物业服务公司没能及时催告、主张并非怠于行使其权利,而是为维系双方信赖基础所作出的谅解行为。另,根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》规定,审理追索物业服务费案件,应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛,除物业管理企业明显怠于行使权利的,可认定其在持续主张权利。因此,同一物业服务合同中约定的定期给付物业服务费之债的诉讼时效应从合同约定的最后一期履行期限届满之日起算。对于物业服务费履行期限没有约定或约定不明的,根据《合同法》和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定,物业服务企业可以随时要求业主履行物业服务费的支付义务,但应当给予业主必要的宽限期。此时诉讼时效的起算点应当从物业服务企业要求业主履行的宽限期届满之日起算,但业主明确在物业服务企业第一次向其主张权利之时明确表示不履行物业服务费支付义务的,诉讼时效的起算点应当从业主明确表示不履行义务之日起算。对于物业公司在继续服务期间起诉的,业主关于诉讼时效的抗辩一般不能得到支持。


物业服务合同纠纷中最为突出的便是物业服务费纠纷,本文通过对审判实践中存在的未作统一裁判标准的业主抗辩事由进行梳理分析,结合理论依据、实际案例及自身理解,探讨其合理的司法认定标准,为物业服务纠纷争议解决提供些许思路。最终,使物业服务合同的目的得以实现,从而化解双方纠纷,真正做到既能保护业主合法权益,又能促进物业服务行业的健康发展,维护社会和谐。


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