我们在前一篇文章《私房征收相关实务问题探析（上）——有关私房征收的一般概述及“实际使用人”征收利益分配规则》和大家介绍了“未实际居住的非产权人和实际居住的非产权人、非居住共有产权人和居住共有产权人之间”私房征收利益分配相关问题。显然实务中还涉及诸如系争房屋“含非居面积”的情形、涉及“申请托底保障”的情形、“翻造改建”的情形、“拆迁时涉离婚纠纷”的情形等等，本文一一和大家进行简析，供大家参考。
一、系争房屋含非居住面积，持有营业执照的产权人可以多分。
实践中，有些私房不仅仅用于居住，还用于营业，在实践中一般划分非居住面积和居住面积。非居面积对应的征收利补偿利益实际上细分为：因非居因素而获得的房屋价值补偿款、与非居住相关的奖励补贴、基于营业执照而获得的奖励补贴等。上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终12104号判决主文明确：1．系争房屋为私房且曾经生效判决确认了产权份额，故应基于产权平移原则，对系争房屋居住部分的价值补偿款按照产权份额予以分割；2．叶xx系注册在系争房屋内的个体工商户经营者，故基于营业执照而获得的停产停业损失补偿、证照补贴、自行购置营业用房补贴、非居搬迁奖励费等款项，应由叶xx分得；3．系争房屋中非居住部分的面积系由居住变更而来，故对因非居住因素而获得房屋价值补偿款、非居住相关的奖励补贴等费用进行酌定时，应考虑该部分面积源于私有房屋产权面积的基础，在叶xx与其他产权人之间酌情分割，由叶xx适当多分；4．各方当事人均确认，系争房屋在征收前由叶x、叶xx实际控制，且两人在他处均无住房，故与搬迁、居住相关的费用应在叶x、叶xx之间酌情分割。非居住房屋用于经营的，对于因非居而增加的补偿部分，应归经营者所有，但考虑产权人的贡献，酌情确认份额。本处考虑也十分贴近私房征收的基本原则。如果不是产权人对自己房屋面积的贡献，非居住产权人不会存在经营房屋的机会，兼顾产权人利益的情形下，酌情对实际经营者进行奖励，符合公平正义原则，有利于维护社会稳定。上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初2735号，本院认为，原告（非产权人）诉讼请求仅主张非居住部分补偿利益。经查，1997年2月21日，原告于涉案房屋上设立个体工商户营业执照经营香烟类零售，营业执照存续至今。涉案房屋也基于该营业执照额外给予了非居住部分征收补偿款共计XXXX元。据此，本院认定原告对非居部分补偿的增值有贡献。综合考虑涉案房屋来源、原告之所以能设立营业执照与被告方让渡居住面积有关的事实以及被告方对后续征收工作作出的贡献等因素，酌情确认原告享有征收补偿款XXXX元。
二、若本户申请托底保障，私房征收补偿利益如何分配？
被纳入托底保障（被认定为居住困难）的人员，如果并非产权人，也并非实际居住人，一般仅可均分居住困难保障补贴，而非人头费。居住困难保障补贴 = 折算单价×居住困难人员人数×22㎡-被征收居住房屋补偿利益，俗称“人头费减去三块砖剩下的部分”。这也是由于私房征收遵循“产权平移”原则，最大程度保障了产权人的利益，完全不同于公房征收里有大部分判例支持居困人员可以均分人头费。从此处也可以看出，私房征收和公房征收的区别，私房系公民私人权利，公民配合国家完成征收，自己的固有权利不应被折损，故几乎大部分判例都支持居困人员仅仅可以分得居住困难保障补贴部分，而非人头费部分。此外，如果居困人员同时兼有共有产权人或者实际使用人的身份，仍然参考前述法院分配征收利益原则对居住困难保障补贴以外的房屋价值利益、奖励补贴部分进行分配，互不影响。这样分析，似乎在遇到私房征收时，居民对于是否选择托底保障的警惕性不必像公房征收时那么严重，公房征收中，居民很可能在选择托底保障政策之后，因未被纳入托底保障人员而完全丧失权利。而私房征收里，公民固有的产权利益经过平移，仍然可以分得对应的房屋价值利益，不会受到特别大的影响。以下以上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初13375号案件进行说明。该案中：被征收的系争房屋性质系私房，由张1、张2、张3、张4、张5按份共有，其中张1按份共有三分之二，张2、张3、张4、张5各按份共有十二分之一。被告张2、被告张4、被告梅x、被告陈x、被告张某1、被告卢x、被告张某2、被告卢某1一共8人被认定为居住困难人员。根据被征收人各自的产权份额及居住困难认定人口的居住困难保障补贴金额分配如下：原告张1可获得被征收房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴金额数中的三分之二；被告张3、被告张5各可获得被征收房屋的价值补偿款金额数中的十二分之一；被告张2获得被征收房屋的价值补偿款的十二分之一及居住困难保障补贴款总金额数的八分之一；张4家庭在系争房屋内长期居住直至房屋被征收，对房屋的维护及修缮作出过贡献，本院酌定被告张4可获得被征收房屋的价值补偿款金额数中的十二分之一和不予认定建筑面积的材料费补贴、家用设施移装补贴、搬家补助费、装饰装修补偿，并可获得居住困难保障补贴款总金额数的八分之一；被告梅x、被告陈x、被告张某1、被告卢x、被告张某2、被告卢某1作为居住困难认定人员，各可获得居住困难保障补贴款总金额数的八分之一。
三、涉及翻造翻建时，征收利益如何分配？
随着经济发展和时代的进步，很多历史遗留的私房“饱经风霜”，可能在岁月中经过了多次的翻新、改建、维修，甚至推倒重建。可能由于年代久远，翻建人并未进行相应权利登记、未办理产权证明，此时，如遇征收，如果仍然一味仅仅按照原权利登记或者记载人员进行利益分配似乎略有不公。但在实践中，如何证明自己对房屋的贡献，从而主张自己对该部分贡献应当享有的权利，而法院又如何采信，是值得我们关注和研究的。（1）若当事人主张自己扩建、翻建、推倒重造系争房屋，从而主张全部征收补偿利益归自己所有，此时法院关注点之一是否当事人完成了前述完整行为，二是即使完成了完整行为，不代表其他共有产权人当然丧失对系争房屋的权利。比如：上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初13325号，原告倪某认为x房屋系自己一人名下房产，但考虑到新建的三层房屋系在老宅土地上建造，故金某1可在老宅20平方米面积范围内继承房屋评估价值的9%，其余款项均应归倪某。法院判决主文明确：关于x房屋三层楼现状的历史变迁情况。倪某虽提供房屋翻新、维修、装修的相关证据，但仅部分内容涉及翻新、改建、抬高等表述，不能证明倪某实施了将俞家弄房屋从原平房扩建、翻建、推倒重造为三层楼房的完整行为。仅就扩建、翻建、推倒重造房屋这些行为本身来看，即使不动产权共有人之一实施了该等行为，亦不当然发生其他不动产权共有人的原权利灭失的法律后果。故倪某主张xx房屋从平房变迁为三层楼房系其一人所为，仅因历史原因无法办理不动产权登记的主张，缺乏依据，本院不予采信。（2）当事人主张要求分得因其翻造等行为而增加房屋面积对应的全部征收利益，一般法院不仅考虑是否构成完整行为，对当事人的举证责任要求较高，必须证明对房屋出资、出力等贡献，要达到高度盖然性。同时还要结合当事人提供的建房官方审批资料、和案外人的翻建相关协议、结合被继承人的年龄、身体状况、工作、经济情况等，以及是否曾经要求办理过相关权利登记，翻建部分房屋使用居住情况等等。比如：普陀区人民法院（2021）沪0107民初217号民事判决，法院查明：关于系争房屋的翻造情况。吉x表示，系争房屋原面积仅为15.6平方米（即产权证上记载的面积），1993年，吉x全额出资进行了翻建（提供工程协议书及支付工程款的收条作为证据），翻建后面积为65.19平方米（即房屋征收时认定的建筑面积），当时吉x1与吉x2早已于八十年代搬离系争房屋，故房屋翻建后增加的面积部分的征收利益应全部归吉x所有。吉x1与吉x2表示，翻建房屋并非吉x一人出资，实际系杨某出资，至于吉x提供的工程协议书及收条，系代表杨某一家。同时，吉x1出具了三人亲戚出具的证明，内容为房屋系由杨某以自己积蓄翻建。该案中，普陀区人民法院经审理后认为：在吉x提供了翻建房屋工程之协议及收条的相关证据的情况下，法院有理由相信其对系争房屋的翻建存在出资出力之事实。故本院在房屋由吉x1、吉x2、吉x共有的基础上，对系争房屋经翻建后增加面积的征收利益，酌情考虑吉x可多分。但是，该案在二审中，上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终11321号进行了改判。上海市第二中级人民法院认为：由于吉x未能提供有效证据证明在系争房屋翻建过程中的出资情况，故其所称系全部由其出资翻建，本院难以采信。吉x为系争房屋的实际居住产权人，故与实际居住相关的奖励补贴应归其所有，与系争房屋产权相关的补偿奖励应归吉x，吉x1、吉x2共有并分割。
四、涉及离婚纠纷的私房征收补偿利益分配
私房也是公民个人房产，如其他房产一样，常常会产生多样性的复杂纠纷，常见的如家庭协议、赠与协议、继承关系、和离婚纠纷等等。以下，笔者着重分析离婚财产分割纠纷中，涉及私房征收，法院如何分配利益。涉及离婚纠纷，私房征收利益的分割并不仅仅按照共同财产分割，要区分个人财产和夫妻共同财产，也要区分房屋价值利益部分和其他奖励补贴部分，还要厘清是否有相关离婚协议和判决已经约定了对私房征收利益的分配。1、若私房属于配偶一方个人财产。关于房屋价值利益部分，若私房属于夫妻一方在婚姻登记前已经取得，或者系父母赠与给一方的个人财产，在婚姻存续期间遇到私房征收，根据产权平移原则，私房征收房屋价值补偿利益属于私房固有权利，应归产权人即配偶一方所有。那么，关于奖励补贴部分如何呢？虽然另一方无权获得房屋价值利益部分，但是配偶所能分得的奖励补贴部分是否可以作为夫妻共同财产分配？实践中存有争议。在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十六条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。私房征收过程中产生的增值属于什么类型呢？通过前述可知，房屋价值补偿利益属于私房固有的利益，并不是因为夫妻双方对其进行维护、装饰而使其增值，一般是由于市场经济等因素引发房价上涨，因此该部分增值应视为自然增值，不属于夫妻共同财产。而若配偶一方作为实际居住的产权人，可分得搬迁奖励费、临时安置费等与实际居住相关的奖励补贴，这部分补偿并不是自然增值，一般也认为是对整个家庭的补偿，可能会被认定属于夫妻共同财产，但是仍然需要结合房屋来源等因素进行综合判断，而且一般来说，配偶另一方只能酌情分得。2、若私房属于夫妻共同财产。例如双方共同出资购买，或者对于一方婚前所有的私房，婚后夫妻共同翻建（重建）的，由于另一方对翻建（重建）的新房有贡献，翻建（重建）的房屋应为夫妻共同财产，该私房被征收的，该房屋征收补偿利益应当属夫妻共同财产，但不必然均分，需综合考虑涉案房屋的来源、当事人的实际居住状况等因素，酌情予以分配。关于奖励补贴部分，仍然存在争议。笔者倾向于认为，若配偶一方不实际居住在系争房屋，仍然参考前述关于实际居住产权人和非实际居住产权人的利益分割判决思路，并非必然将所有征收补偿利益利益按照夫妻共同财产进行均分。
五、总结
因涉及征收的现行政策并不完善，司法实践中法官拥有一定的自由裁量权，法院口径也随着时间和征收政策风向产生变化，前述案例和分析均仅供读者参考。总体而言，如要解决私房征收涉及的相关问题，需要围绕以下因素梳理：产权人是谁（包括产权人的继承人）、系争房屋实际使用情况、本户是否申请托底保障、房屋是否存在搭建、是否存在用于经营的非居住面积、以及构成本户征收补偿利益的具体类目有哪些。通过司法案例也可见，法院一般先明确产权人可获得哪部分份额，再在产权人中厘清哪些人属于居困人员、实际居住人员、对房屋改建等出资出力人员、或者实际经营者（持有营业执照）人员，可以多分哪个类目的征收补偿利益，然后进一步结合家庭结构、系争房屋来源、家庭成员的居住和安置情况等综合考虑，行使自由裁量权，以作出公平正义的裁判。
