天驰君泰律师事务所

摘要：历史遗留的私房往往涉及家庭成员较为复杂，故在私房征收中，涉及产权人、实际使用人、被列为居困人员的利益纠纷十分常见。根据近年来的司法实践可知，私房征收总体遵循“产权平移”原则，一般优先保障产权人的利益，对实际使用人和居困人员的利益只是兼顾考虑。笔者通过结合近年来法院出具的指导意见和相关法规政策、司法判例分析私房征收常见的利益分配问题，总结法院裁判思路，以期能够为读者提供一些可供借鉴的参考。

一、私房相关概念和征收补偿利益分配原则

1、私房权利人认定

“私房”是指私人所有的房屋，产权登记为私人，概念与公房相对。包括一次售后公房、代理经租房屋、商品房、及老私房。在实践中，涉及征收的“老私房”大多是祖辈在住房市场商品化之前，通过建造、市场购买和置换等方式获得，部分历史遗留的私房，由于年代久远，权利认定较为复杂，会导致征收部门在认定被征收人时比较困难，也往往争议比较大。因此，本文主要探讨关于老私房征收的相关问题（以下如无特殊说明，所指私房均是“老私房”）。老私房一般实际居住人员较多，涉及家庭成员结构较为复杂，法院在判决时往往也会根据案情综合考虑。

《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民〔2020〕4号文，以下简称“高院纪要”）明确：虽然临时土地证并非不动产权利的登记凭证，但可表明持证人使用该土地曾获得相关部门认可。基于城市房屋房地合一的原则，一般可采信临时土地证登记的权利主体。但当事人有证据证明临时土地证记载的权利人与真实权利人不一致的除外。故而，可以通过产权证、土地登记等证明私房权利人的身份。

2、私房征收补偿利益分配的大致原则

私房对应私人所有权，而公房对应承租权，二者权利范围和内容截然不同，故二者对应的征收政策，征收利益分配制度也有较大区别。公房一般会考虑户口在册人员是否符合同住人条件、承租人身份，是否存在知青回沪人员等因素，而私房主要考虑“被征收人”（产权人）和“房屋使用人”，对户口在册人员因素并没有特别关注。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称“《细则》”）第四十四条：征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。《细则》第五十一条解释：被征收人，是指被征收房屋的所有权人；房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。而后，《高院纪要》明确，私有住房的征收以产权平移为基本原则，被安置人范围一般仅限于房屋产权人。在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此，征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。

综上，私房征收补偿利益原则上保障房屋产权人（或者被征收部门认可的其他被征收人员，如临时土地证记载人员）利益，再由法院结合系争房屋实际居住情况，本户是否申请托底保障等进一步行使自由裁量权。

3、征收利益构成和当事人类型

（1）根据《细则》第二十七条及相关司法实践可知，构成房屋征收补偿总利益大致分为三部分：1、房屋价值补偿款（俗称“三块砖”）；2、各类奖励补贴部分（具体可见每户《征收补偿方案》）；3、增加的居住困难保障补贴（如果申请托底保障）。其中，“三块砖”=房屋评估价格（俗称“第一块砖”）+价格补贴（俗称“第二块砖”）+套型面积补贴（俗称“第三块砖”）。有的奖励补贴部分系含有指定性，与居民个人及户籍因素均有关，需参考《征收补偿方案》。司法实践中，因为每个家庭存在差异，故针对房屋征收补偿利益中各类项目的利益分配问题也有不同。

（2）根据是否实际居住在系争房屋至动迁，是否是产权人，是否申请托底保障，可将常见的当事人分为居住共有产权人和非居住共有产权人，还存在实际居住的非产权人，未实际居住的非产权人、居困人员。根据《高院纪要》中新规定的“产权平移”基本原则的理解，可知其改变了原有的私房征收利益审判分配原则，更有利于非居住产权人，对于居住产权人和实际居住非产权人员可能会产生不利影响。实务中，因产权人众多导致征收补偿利益摊平等而不可避免的会出现例如房屋使用人安置难、动迁难，居住利益难以保障等问题，不同法院和法官一般需要根据具体情况行使相应自由裁量权，使得裁判更加公平、合理。

综上，引申出令人关注的常见问题如下，笔者将结合对私房征收基本原则的理解和司法案例，对比分析常见法院裁判思路。

二、涉及产权人与实际使用人的私房征收利益分配

1、未实际居住的非产权人、实际居住的非产权人可否获得利益？

若仅仅户籍在册，既未实际居住，也非产权人，很可能连诉讼主体资格都没有。实践中，也基本不会判决此类人员有权获取征收补偿利益。例如上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初8748号，明确：本案系私房征收补偿利益共有纠纷，xx房屋征收补偿款应归房屋不动产权人所有。而原告在案证据不能证明其对xx房屋享有不动产权，其与本案不具有直接利害关系，故本次起诉不符合法律的规定。

若并非产权人，但是实际居住在涉案房屋，有权获取利益吗？根据《高院纪要》可知，享有房屋产权的人才是被安置人，实际使用人不是征收补偿法律关系主体。但若产权人选择安置房补偿，实际使用人可获被安置房居住使用权，居住使用关系不发生变化，即“平移安置”。若选择货币补偿，实际使用人一般很难获得安置（除非获得托底保障）。以下黄浦区法院的案例也是遵循这个原则，摘录分享如下：

（1）黄浦区人民法院（2021）沪0101民初22801号判决，其中，原告系实际居住的非产权人，且系在征收前未经产权人同意擅自居住到涉案房屋。法院认为，“私房征收过程中，所有权人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，涉案房屋系两被告共同共有的房产，两原告不享有物权，无权主张分割征收补偿利益。两原告依据被告所签协议要求分得部分钱款，然而被告并无保障两原告居住的法定义务，两原告也没有证据证明其基于合同关系或征得全部所有权人的同意而占有使用涉案房屋，换而言之，两原告居住涉案房屋的行为缺乏法律依据。

（2）上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初13640号，法院认为：涉案房屋被征收时由赵某2、郑某、蔡某2实际居住。赵某3、赵某4、陈某、王某虽户籍在册，但并非涉案房屋产权人，涉案房屋被征收时亦未实际居住，故均不享有涉案房屋征收补偿利益。郑某虽户籍在册并于涉案房屋被征收时实际居住，但非涉案房屋产权人，且现无证据证明征收部门将其认定为被安置人，故亦不享有涉案房屋征收补偿利益。

2、非居住共有产权人和居住共有产权人之间如何分配利益？

如前所述，根据《细则》的规定，房屋征收补偿利益主要由房屋价值补偿款（俗称“三块砖”）和各类奖励补贴部分构成（部分案件涉及的“居困补贴”本处不单独讨论）。因此，分析非居住共有产权人和居住共有产权人之间的利益分配，我们也从两方面考虑分析：

第一，关于三块砖部分。非居住共有产权人可否要求三块砖全部分割？《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述（一）》明确：多数意见认为，可以要求全部分割。因为三块砖均系对被拆房屋价值的补偿，只是表现形式补贴，但分割后剩余补偿款，应能保障其余居住人的基本居住安置需求。否则应当优先保障居住安置需求，然后要求分割。少数意见认为，非居住共有产权人仅可以要求分割第一块砖，理由是认为第二和第三块砖实际是为了保障实际居住共有产权人的居住权利，使其在购买安置房时能够被足够保障，故这两块部分利益应当有实际居住共有产权人获得。但是如果被拆房屋面积小，共有产权数多，导致部分产权人客观无法居住在那儿，他处无住房或者居住困难，这部分产权人，仍然可以就三块砖的全部要求分割。

第二，关于奖励补贴部分。非居住共有产权人可以分得吗？实践中，大部分法院具体分配各部分征收补偿利益的裁判思路是“系争房屋被征收人、被安置人在具体分配征收补偿利益时需考虑被征收房屋的性质和来源，以及被征收人、被安置人在征收安置时的不同身份、实际居住情况等具体因素予以确定。针对具体各类奖励补贴的分配，《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述（一）》提及，对于有指向的补贴，由所指向的对象取得，如搬场费、搬场奖励费给实际搬迁人，期房过渡费给取得期房的人，家用设施移装费补贴给设施的所有人，无证经营补贴给实际经营人。对于无指向补贴，先用于充抵非产权人的安置对象应得最低安置面积的房款（即22平方米乘以所得房屋的单价），有余额则由安置对象之间分配。

随着司法实践变化，私房征收中非居住共有产权人权利更加受到保护，有些判例已经明确，该类人员可以均分三块砖以外的、与实际居住人无关的奖励补贴部分，而不是仅仅将产权份额局限于三块砖。当然，刨除法官一定的自由裁量权外，个案存在着不同的具体情况，答案并非完全相同。

（1）非居住共有产权人可分得三块砖均分部分。杨浦区人民法院（2017）沪0110民初25121号民事判决主文载明：被征收房屋的评估价格、价格补贴、套型面积补贴系被征收房屋的价值补偿款，原告严x、原告王x与被告王xx均基于继承关系被列为被征收人，故应按照继承关系分割被征收房屋价值补偿款部分的补偿利益。自购房奖励、自购房奖励加奖、自购房一次性补贴应归属居住产权人和实际需要购置房屋的被安置人员享有，被征收房屋装潢补偿款、搬家补助费、家用设施移装补贴、不予认定建筑面积的材料费补贴、集体签约奖、按期搬迁奖、按期签约奖及腾空搬迁补贴应由房屋实际居住使用人享有。因两原告名下有房，不在系争房屋内实际居住，且被征收人不符合居住困难户的条件，故两原告仅应获得被征收房屋的价值补偿款部分的利益分配，本院酌定两原告各可得房屋征收补偿款XXX元。

上海市静安区人民法院（2021）沪0106民初11170号判决书中，原告张1、张2诉请应当均分房屋价值补偿款全部的1/16，被告答辩中，认为原告仅有权分得房屋价值补偿款部分中的评估价格部分，法院最终支持原告诉请：“本案所涉系私房征收，涉案房屋权利人均有权分得征收补偿利益。户籍不在涉案房屋内的房屋权利人仅得参与分配房屋价值补偿款中评估价格部分的意见，缺乏依据，故本院不予采纳；张1、张2的诉请，并无不当，故本院予以支持。”

上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终4297号（二审维持原判）也按此判断。被征收房屋价值补偿款为XXXX元（分为5份继承份额，约XX万元），法院将5名继承人分为2名实际居住的所有权人和3名非实际居住的所有权人，判决3名非实际居住产权人分别获得XX万元的征收补偿款。即非居住共有产权人获取接近三块砖部分均分利益。

上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终2254号明确：鉴于此，系争房屋的征收补偿利益中除房屋价值补偿款外的其他奖励补贴部分应用以保障属于被安置人的实际居住人即辛x及俞x的居住需求。

（2）非居住产权人可获得三块砖部分及按期签约奖、配合签约奖、集体签约奖的均分利益。上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初20908号判决主文载明：系争房屋被征收所获得的价值补偿款部分的评估价格、价格补贴、套型面积补贴款以及按期签约奖、配合签约奖、集体签约奖应由王x1、王x2、王x3、王x4、王x5各获六分之一，由顾xx与王xx共获六分之一，被征收房屋的搬迁奖励、均衡实物安置补贴、搬家补助费、家用设施移装补贴、不予认定建筑面积的材料费补贴、装饰装修补偿等剩余征收安置补贴及奖励款应由实际居住使用系争房屋的被安置人和房屋使用人共同享有。

类似的，上海市杨浦区人民法院（2021）沪0110民初9510号，判决主文载明：作为继承人的杨某2、杨某1可按照继承份额与另外四名继承人各获得被征收房屋价值补偿款及按期签约奖、配合签约奖、集体签约奖以及协议外后续征收签约奖励款项总金额的五分之一。考虑到顾1、顾2、顾3、顾4在系争房屋内长期生活居住，且对房屋的修缮和翻建作出过较大贡献，故系争房屋的搬迁奖励、均衡实物安置补贴、搬家补助费、家用设施移装补贴、不予认定建筑面积的材料费补贴、装饰装修补偿应由顾1、顾2、顾2、顾3、顾4共同获得。

三、小结

综上来看，与公房征收不同的是，在私房征收上显然更加不利于实际居住的非产权人，尤其是结合非产权人曾经他处有房等不利原因，一般直接将实际居住的非产权人利益完全排除。当然，司法实务中，私房征收纠纷的争议焦点除了“实际居住的非产权人”与“未实际居住的产权人”之间的争议外，还涉及是否“申请托底保障”、案涉房屋是否存在“翻造改建”、是否存在“非居面积”等等情形，我们会在接下来的文章中和大家交流探讨。