关于建设工程优先受偿权实务问题研究

建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。主要特点有：一、承包人为标的物增值付出了对价，无须对建筑物实际占据（区别于留置权）；二、无须登记就取得优先权利（区别于抵押权）；三、这种权利效力是法定的，无须得到双方的合意。

《中华人民共和国合同法》286条的规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

关于建设工程价款优先受偿权的法律适用问题，仅在《合同法》第286条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）中有所体现。由于建设工程价款优先受偿权优于抵押权，对各方当事人的权利影响较大，从本位利益出发，实践中各相关方纷争不止，各地法院意见也不尽相同。现就法律实务中的几个具体问题，试作归纳和分析。

一、建设工程合同无效，工程款可否优先受偿

《批复》对于施工单位的工程价款优先权的实现作了诸多规定。但,在此规定中并没有明确施工合同的有效是否是实现工程价款优先权的前提条件。所以实践中施工单位工程价款优先权的实现是否必须以施工合同有效为前提一直颇有争议。

观点一，工程款优先受偿权作为一种担保物权，是从主权利派生出来的，即对主债权工程款具有依附性，主权利无效从权利也无效。作为约定债权的担保物权的工程款优先受偿权亦当然无效。建设工程合同无效，承包人或实际施工人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不应支持。

观点二，建设工程施工合同无效，并不必然导致优先受偿权的丧失。优先受偿权的设立实际上并不是附着于合同之上，而是基于建设行为本身的特殊性，由于承包方已经投入了大量的劳力、物力，合同的无效不能直接否定承包人的建设工程价款优先受偿权。

笔者同意观点二，理由为：建设工程合同的履行是承包人将人力劳动和建筑材料等物化的过程，是承包人投入人力和资金的成果。建设工程价款优先受偿权的设立目的就是为保障承包人工程款债权的实现，以达到有效保护承包人及劳动者的利益，实现法律的公平与正义。

如果合同无效，承包人就工程价款无法优先受偿，无异于以承包人的资金来清偿发包人的其他债务，以承包人和其他劳动者的生存权益来保护其他债权人普通债权的实现，这明显违反公平正义的法律精神。建设工程价款优先受偿权的设定是以工程款债权的存在为前提，只要工程经验收合格，即使建设工程施工合同无效，也不必然导致承包人丧失该权利。所以建设工程施工合同无效，不应影响优先受偿权的行使。

二、承包人施工违法建筑，是否存在优先受偿权

我国现行的法律和行政法规未对“违法建筑”的概念内涵及外延作出界定，甚至在法律规定中极少使用违法建筑这一称谓。《百度百科》中，将“违法建筑”定义为“是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。”鉴于有关建设管理的法律法规调整的是建筑物或构筑物形成过程的规范，其法律评价结果并不直接指向对建筑物或构筑物性质的认定，故通常认为，违法建筑主要应指违反土地用途管制和规划控制的法律行政法规而形成的建筑物和构筑物。

违法建筑因违法程度及性质不同，可能遭受的行政处罚结果并不相同，承包人能否对违法建筑主张建设工程优先受偿权，应根据法律规定的处罚类型及行政处罚结果区别对待。

针对违法建筑，现行法律框架下还存在如下法律后果：一是被责令改正，得以补办欠缺的用地审批及规划许可手续，成为合法建筑；二是被责令拆除。

第一种情形下，通过补办手续，违法建筑转变为合法建筑，建筑具有了财产价值，且能够通过折价、拍卖、变卖等程序对建筑进行处置，因此，承包人施工该类违法建筑应当享有优先受偿权。

第二种情形下，建筑物是违反法律规定而存在的，在法律上来看，是没有价值的，应予以拆除，因此也就不存在折价、拍卖、变卖等优先受偿的问题。承包人施工该类违法建筑无法取得优先受偿权。

三、建设工程价款优先受偿权的行使范围

关于建设工程价款优先受偿权的行使范围，有观点认为，《批复》系2002年发布，《物权法》于2007年施行，新法优于旧法。既然工程价款优先受偿权在性质上可以理解为法定抵押权，属于物权。根据《物权法》第173条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。因此，优先受偿的范围不仅包括工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，还包括利息、违约金、损失等。

笔者认为，建设工程价款优先受偿权所保护的范围系投入或者物化到建设工程中、对建设工程所产生增值部分的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，在发包人欠付工程款的情况下，承包人由于无法取回其实际投入或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位，即承包人可以从该工程拍卖或者折价款项中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值；而对于未实际投入到建筑物中的价值，无论其表现形式如何，均不能对建设工程取得优先受偿的地位。因此，仍应当根据《批复》的内容执行，优先受偿的范围不包括承包人因发包人违约所造成的损失，该损失既包括利息、违约金，也包括停窝工损失、材料差价损失等一切损失。

在2016年4月的《最高人民法院公报·裁判文书选登》中，最高人民法院（2014）民一终字第56号中铁二十二局集团第四工程有限公司与安徽瑞讯交通开发有限公司、安徽省高速公路控股集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，即持该观点。